ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРБИТРАЖ РСФСР
ПИСЬМО
от 24 декабря 1990 N С-13/ОПИ-456
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ОСНОВ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ
Государственный арбитраж РСФСР направляет для использования в
практической деятельности обзор практики разрешения споров, свя-
занных с применением Основ законодательства об аренде.
Прошу обратить особое внимание на содержащееся в обзоре поло-
жение о том, что споры об изменении условий договора аренды подле-
жат рассмотрению госарбитражем в общем порядке.
Зам. Главного государственного арбитра
РСФСР
В.В.ВИТРЯНСКИЙ
Приложение
к письму Госарбитража
РСФСР
от 24.12.90 N С-13/ОПИ-456
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ
С ПРИМЕНЕНИЕМ ОСНОВ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ
В соответствии с планом работы Госарбитража РСФСР на II полу-
годие 1990 года и в связи с подготовкой материалов для совещаний с
руководителями местных госарбитражей изучены дела, связанные с
применением Основ законодательства об аренде.
В результате проведенного обобщения отобраны характерные при-
меры из указанной практики, а также выявлены типичные ошибки, до-
пущенные при разрешении споров.
Государственным арбитражем рассматриваются споры о понуждении
заключить договор аренды лишь в случаях, предусмотренных п. 1 ст.
16 Основ законодательства об аренде.
Госарбитражами Коми ССР, Красноярского края и другими
рассмотрены по существу иски о понуждении заключить договоры арен-
ды нежилых помещений.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 7 Основ законодательства об
аренде договор аренды заключается на началах добровольности и пол-
ного равноправия сторон.
В порядке исключения в п. 1 ст. 16 Основ, регламентирующей
порядок создания арендного предприятия, предусмотрено, что разног-
ласия, возникающие при заключении договора аренды, в том числе
связанные с необоснованным отказом от сдачи предприятия в аренду и
просрочкой рассмотрения соответствующего предложения, рассматрива-
ются государственным арбитражем.
Таким образом, во всех других случаях споры о понуждении зак-
лючить договор аренды органам госарбитража неподведомственны (при
отсутствии соглашения сторон о передаче спора в госарбитраж).
Отсутствие перечня предприятий какой-либо отрасли, не подле-
жащих сдаче в аренду, не препятствует заключению предприятиями
данной отрасли договоров аренды на основании п. 1 ст. 16 Основ.
В Госарбитраж Тамбовской области обратилось объединение "Там-
бовстройтранс" с требованием понудить объединений "Тамбовстрой"
заключить договор аренды в соответствии с п. 1 ст. 16 Основ. От-
ветчик возражал против сдачи имущества объединения в аренду трудо-
вому коллективу, поскольку согласно постановлению Совета Министров
РСФСР от 13.04.90 N 118 не может сдаваться в аренду часть предпри-
ятий транспорта, специфика и характер деятельности которых предоп-
ределяют повышенную степень централизации управления ими.
Между тем согласно ст. 3 Основ законодательства об аренде
аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может
применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности.
Законодательством Союза ССР и союзных республик устанавливаются
виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды иму-
щества, сдача которых в аренду не допускается.
Поскольку в настоящее время законодательством не определены
виды транспортных предприятий (объединений) и организаций респуб-
ликанского (РСФСР) подчинения, не подлежащих сдаче в аренду, у
госарбитража не было оснований признавать объединение "Там-
бовстсройтранс" не подлежащим сдаче в аренду. Спор правомерно
рассмотрен по существу.
В данном случае необходимо также иметь в виду, что утвержде-
ние в дальнейшем перечня транспортных предприятий республиканского
(РСФСР) подчинения, сдача которых в аренду не допускается, не бу-
дет являться основанием для расторжения договора на аренду соот-
ветствующего предприятия, включенного в такой перечень, поскольку
это не предусмотрено в части первой ст. 13 Основ.
При рассмотрении исков организаций арендаторов о понуждении
объединений (управлений, трестов) заключить договор аренды необхо-
димо проверять правовой статус структурного образования, на базе
которого создана организация арендаторов.
Организация арендаторов СМУ "Промстрой" обратилась в Госар-
битраж Красноярского края с иском о понуждении управления строи-
тельства "Енисейгэсстрой" заключить договор аренды. Ответчик, ссы-
лаясь на то, что СМУ "Промстрой" является внутренним подразделени-
ем УС "Енисейгэсстрой", настаивал на заключении договора арендного
подряда.
Однако госарбитраж отклонил доводы ответчика и обязал его
заключить договор аренды. При этом было учтено, что в соответствии
с приказом об образовании управления строительства "Енисей-
гэсстрой" и п. 10 Устава управления в составе управления действуют
8 структурных единиц, в том числе СМУ "Промстрой".
В то же время при рассмотрении аналогичного спора РСУ N 1 и
треста "Горгражданстрой" Госарбитраж Красноярского края установил,
что в соответствии с п. 1 Положения о РСУ N 1 данное ремонтно-
строительное управление является внутренним подразделением треста
"Горгражданстрой".
Поскольку РСУ N 1 было не вправе создавать организацию арен-
даторов и требовать заключения договора аренды на основании п. 1
ст. 16 Основ законодательства об аренде, производство по данному
делу прекращено.
Госарбитражам необходимо проверять правомочность создания ор-
ганизаций арендаторов, заявляющих иски в порядке п. 1 ст. 16 Осн-
ов.
Организация арендаторов автоколонны N 1579 обратилось в
Госарбитраж Кировской области с иском о понуждении ТПО "Кировав-
тотранс" заключить договор аренды автопредприятия.
Согласно п. 1 ст. 16 Основ законодательства об аренде решение
об образовании организации арендаторов принимается общим собранием
трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов его чле-
нов.
Между тем на собрании трудового коллектива автоколонны N
1579, на котором решался вопрос об образовании организации аренда-
торов, присутствовало менее двух третей членов коллектива. При та-
ких обстоятельствах госарбитраж обоснованно не признал полномочия
организации арендаторов автоколонны и производство по делу прекра-
тил.
Госарбитраж Вологодской области, рассматривая спор организа-
ции арендаторов СУ "Прокатстрой - 2" и треста "Череповецметал-
лургстрой", понудил трест заключить договор аренды, не проверив
полномочия организации арендаторов.
Из протокола общего собрания трудового коллектива СУ "Про-
катстрой -2" усматривается, что в управлении работает 143 челове-
ка, на собрании присутствовало 99 человек, т.е. более двух третей.
Однако за создание организации арендаторов и заключение договора
аренды на основании п. 1 ст. 16 Основ проголосовало только 82 че-
ловека (менее двух третей членов трудового коллектива); 13 человек
высказались за переход управления на арендный подряд и 4 человека
воздержались.
Таким образом, в данном случае решение госарбитража не соот-
ветствует требованиям п. 1 ст. 16 Основ законодательства об арен-
де.
Право предъявления исков в порядке п. 1 ст. 16 Основ законо-
дательства об аренде принадлежит организации арендаторов, а не го-
сударственному предприятию.
Госарбитраж Чувашской ССР правомерно отказал Новочебоксарско-
му хлебозаводу в понуждении объединения "Чувашхлебпром" заключить
договор аренды.
При этом было учтено, что согласно п. 1 ст. 16 Основ аренда-
тором по договору аренды предприятия может выступать созданная в
установленном порядке организация арендаторов как самостоятельное
юридическое лицо, а не государственное предприятие, на базе кото-
рого создается арендное предприятие.
Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную пла-
ту, определяется в договоре аренды, исходя из установленного в нем
распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в
аренду имущества.
Организация арендаторов Ентаульского леспромхоза передала на
разрешение Госарбитража Красноярского края разногласия в части
размера арендной платы, возникшие при заключении договора аренды с
объединением "Енисейхимлес".
Арендодатель требовал включения в арендную плату амортизаци-
онных отчислений на полное восстановлением основных средств и на
капитальный ремонт основных средств. Между тем в соответствии с
п. 5 договора аренды на арендатора возложена обязанность произво-
дить затраты по полному восстановлению арендованного имущества и
его ремонту за счет собственных средств.
Учитывая данное обстоятельство, госарбитраж правомерно отка-
зал арендодателю во включении в арендную плату указанных сумм,
поскольку согласно п. 1 ст. 8 Основ законодательства об аренде
размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату,
определяется в договоре аренды, исходя из установленного в нем
распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в
аренду имущества.
На арендное предприятие может возлагаться выполнение госзака-
за и других обязательств лишь в объеме, не превышающем соот-
ветствующие обязательства, принятые на год его сдачи в аренду.
В Госарбитраж РСФСР обратился Нижнетагильский котельно-радиа-
торный завод с заявлением к Минстройматериалов РСФСР и территори-
альному производственному объединению "Сантехоборудование" о приз-
нании недействительным госзаказ на производство и поставку радиа-
торов и конвекторов.
При рассмотрении заявления выяснилось, что между заводом и
объединением "Сантехоборудование" заключен договор аренды. В де-
кабре 1989 г. объединение довело до завода госзаказ на произ-
водство в 1990 г. радиаторов и конвекторов в объеме 1.9 млн.квт,
что несколько превысило объем госзаказа 1989 г., когда стороны
оформили арендные отношения. Несмотря на это, котельно-радиаторный
завод принял этот госзаказ, включил его в план производства и зак-
лючил по весь объем договоры поставки с потребителями.
Однако в феврале 1990 г. Минстройматериалов РСФСР довело не-
посредственно до завода новый госзаказ в объеме 2.7 млн.квт, кото-
рый и был оспорен заводом в госарбитраже.
Госарбитраж РСФСР признал действия министерства незаконными,
поскольку объем госзаказа был увеличен без согласования с котель-
но-радиаторным заводом. Решением госарбитража госзаказа, доведен-
ный до завода Минстройматериалов РСФСР, признан недействительным.
Арендное предприятие "Кировский чугунолитейный завод" переда-
ло на разрешение Госарбитражаж Калужской области разногласия по
объему подлежащей поставке продукции, возникшие при заключении до-
говоров на поставку ванн с различными потребителями. Поставщик
предлагал к поставке ванн меньше, чем требовали покупатели.
Госарбитраж обоснованно удовлетворил требования поставщика,
руководствуясь следующим. До передачи в арбитраж указанных разног-
ласий Кировский чугунолитейный завод оспорил в Госарбитраже РСФСР
госзаказ на поставку ванн. Постановлением Госарбитража РСФСР объем
доведенного до завода госзаказа уменьшен с 400 тыс. до 367 тыс.
ванн, т.е. до уровня госзаказа, принятого на год сдачи предприятия
в аренду (как это предусмотрено п. 4 ст. 18 Основ законодательства
об аренде). Пропорционально данному изменению поставщик уменьшил
объем подлежащей поставке продукции конкретным потребителям, тре-
бования которых основывались на лимитах, выданных под первоначаль-
ный госзаказ.
В аналогичном случае Госарбитраж Орловской области удовлетво-
рил требования объединений "Промприбор" по объему подлежащих
поставке в 1991 году приборов.
Во всех случаях, кроме предусмотренных п. 1 ст. 16 Основ за-
конодательства об аренде, споры, возникающие при заключении дого-
вора аренды, рассматриваются госарбитражем, если это предусмотре-
но соглашением сторон.
Многими госарбитражами рассматривались по существу исковые
заявления арендодателей об урегулировании разногласий, возникших
при заключении договоров аренды нежилых помещений, при отсутствии
соглашения сторон о передаче спора на разрешение госарбитража.
Однако необходимо иметь в виду следующее. В соответствии с
п. 2 ст. 9 Правил рассмотрения хозяйственных споров госарбитражами
споры, возникающие при заключении договоров, не основанных на обя-
зательном для обеих сторон плановом задании, подлежат рассмотрению
госарбитражем, если это специально предусмотрено законодательством
или соглашением сторон. В соответствии с Основами законодательства
об аренде подлежат рассмотрению в госарбитраже споры, возникающие
при заключении договора аренды на основании п. 1 ст. 16 Основ, а
также разногласия по условиям выкупа арендованного имущества (п. 1
ст. 10 Основ) при достижении сторонами соглашения по всем другим
условиям договора аренды. В иных случаях споры, возникающие при
заключении договоров аренды, могут разрешаться органами госу-
дарственного арбитража, если это предусмотрено соглашением сторон.
Госарбитраж вправе по требованию одной из сторон установить в
договоре аренды не предусмотренные законодательством санкции за
нарушение обязательств.
Госарбитраж Хабаровского края при рассмотрении разногласий,
возникших между производственным жилищным ремонтно-эксплуатацион-
ным трестом N 3 и базой "Госбакалея" при заключении договора арен-
ды нежилого помещения, прекратил производство по делу в части спо-
ра об установлении в договоре ответственности арендатора за несво-
евременное внесение предусмотренных договором платежей. При этом
госарбитраж сослался на то, что такая ответственность законода-
тельством не предусмотрена и может быть установлена в договоре
только с согласия обеих сторон.
Данное решение неправомерно. В соответствии со ст. 35 Основ
гражданского законодательства стороны вправе обеспечить надлежащее
выполнение обязательств установлением в договоре соответствующей
ответственности, а согласно ст. 18 Закона о государственном арбит-
раже в СССР при недостижении сторонами соглашения решение по спор-
ному вопросу принимается государственным арбитражем.
Споры об изменении условий договора аренды рассматриваются
органами госарбитража в общем порядке.
Значительное количество рассмотренных госарбитражем по су-
ществу исков касалось изменения условий договоров аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Основ законодательства об аренде
изменение условий договора аренды допускается по соглашению сто-
рон. Данное положение означает, что договор не может быть изменен
арендатором или арендодателем в одностороннем порядке. Требования
одной из сторон об изменении условий договора подлежат рассмотре-
нию госарбитражем в общем порядке.
Вместе с тем следует учитывать, что п. 3 ст. 8 Основ предус-
матривает, что по требованию одной из сторон могут быть досрочно
пересмотрены размеры арендной платы в случаях изменения устанавли-
ваемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предус-
мотренных законодательными актами Союза ССР и союзных республик.
Договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из
сторон только в случае нарушения другой стороной условий договора.
Решение о расторжении договора может быть принято с учетом
изучения всех обстоятельств споры. В частности, нецелесообразно
расторгать договор в том случае, если требование истца основано
лишь на несущественных нарушениях условий договора, которые могут
быть устранены без ущерба интересам сторон.
Госарбитраж Татарской ССР правомерно отказал в удовлетворении
требований Казанского завода "Полимерфото" о расторжении договора
аренды оборудования, заключенного с кооперативом "Рекорд". В
обоснованности исковых требований завод ссылался на отсутствие в
необходимом количестве сырья и материалов и невозможность обеспе-
чения ими кооператива, как это было предусмотрено договором, а
также на невыполнение кооперативом в полном объеме обязательств по
поставкам продукции в счет обязательств завода.
Между тем при изучении материалов дела госарбитраж установил,
что существенных нарушений в деятельности кооператива нет. Недо-
поставка продукции отдельным потребителям в счет обязательств за-
вода допущена из-за невыполнения заводом своих обязанностей по
обеспечению кооператива сырьем и другими ресурсами.
С учетом изложенного, у госарбитража не было оснований
расторгнуть договор аренды по требованию завода.
В другом случае Госарбитраж Тульской области по требованию
Тульского опытного завода технологического инвентаря расторг дого-
вор аренды литьевого участка, заключенный заводом с научно-произ-
водственной фирмой "Диапазон" ПГКО "Ант". Основанием для расторже-
ния данного договора явилось невыполнение ответчиком ряда пре-
дусмотренных договором работ в установленные сроки, а также нару-
шение некоторых других условий договора.
По всем спорным условиям договора, переданным на разрешение
госарбитража, решение должно быть принято по существу.
Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2
г. Комсомольска-на-Амуре и фабрика по ремонту и пошиву одежды пе-
редали на разрешение Госарбитража Хабаровского края разногласия,
возникшие при заключении договора аренды нежилого помещения, в
частности, по размеру арендной платы.
В связи с тем, что стороны не представили по требованию
госарбитража надлежащих доказательств в подтверждение своих расче-
тов размера арендной платы, госарбитраж в этой части иск оставил
без рассмотрения, приняв в отношении других условий договора реше-
ние по существу.
Между тем согласно п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аре-
нде условие о размере арендной платы является одним из основных
условий договора аренды, а в соответствии со ст. 160 ГК РСФСР до-
говор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто сог-
лашение по всем существенным его пунктам.
Поэтому в данном случае госарбитражу следовало принять реше-
ние в части размера арендной платы по существу.
С арендного предприятия не могут быть взысканы необоснованно
полученная прибыль и штраф за нарушение государственной дисциплины
цен.
В Госарбитраж Башкирской ССР обратился комитет по ценам с
требованием взыскать с Учалинского арендного предприятия нерудных
материалов необосновано полученную прибыль в связи с завышением
цен и штраф за нарушение государственной дисциплины цен. Само на-
рушение было допущено государственным предприятием, на базе кото-
рого в дальнейшем создано Учалинское арендное предприятие нерудных
материалов.
Однако указанные исковые требования не подлежали удовлетворе-
нию по следующим основаниям.
Основы законодательства об аренде не предусматривают возмож-
ность взыскания с арендных предприятий необоснованно полученной
прибыли и штрафа за нарушение государственной дисциплины цен, ко-
торые списываются с государственных предприятий на основании п. 8
ст. 17 Закона СССР о государственном предприятии (объединении).
Кроме того, в соответствии с п. 1.1 Инструкции Госкомцен СССР
и Минфина СССР "О порядке применения экономических санкций за на-
рушения государственной дисциплины цен" действие данной Инструкции
на арендные предприятия не распространяется.
Отдел обобщения арбитражной
практики и инструктирования
------------------------- |
