ГОСУДАРСТВЕННАЯ ДУМА ФЕДЕРАЛЬНОГО СОБРАНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД
О ПРОЕКТЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О РИЭЛТОРСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
Государственная Дума Федерального Собрания Российской
Федерации постановляет:
1. Принять в первом чтении проект Федерального закона "О
риэлторской деятельности в Российской Федерации", внесенный
депутатами Государственной Думы Беляевым Сергеем Георгиевичем,
Веселкиным Павлом Михайловичем, Маркеловым Леонидом Игоревичем,
Митяевым Иваном Ивановичем, Пузановским Адрианом Георгиевичем,
Теном Юрием Михайловичем и членом Совета Федерации Козерадским
Анатолием Александровичем.
2. Направить указанный законопроект Президенту Российской
Федерации, в Совет Федерации Федерального Собрания Российской
Федерации, комитеты и комиссию Государственной Думы, депутатские
объединения в Государственной Думе, Правительство Российской
Федерации, Верховный Суд Российской Федерации, Высший Арбитражный
Суд Российской Федерации.
Установить, что поправки к указанному законопроекту
направляются в Комитет Государственной Думы по собственности,
приватизации и хозяйственной деятельности до 15 июня 1998 года.
3. Комитету Государственной Думы по собственности,
приватизации и хозяйственной деятельности доработать указанный
законопроект с учетом поступивших поправок и внести его на
рассмотрение Государственной Думы во втором чтении.
4. Настоящее Постановление вступает в силу со дня его
принятия.
Председатель
Государственной Думы
Федерального Собрания
Российской Федерации
Г.Н.СЕЛЕЗНЕВ
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О РИЭЛТОРСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
В настоящее время правовое регулирование риэлторской
деятельности осуществляется на уровне правовых актов Правительства
Российской Федерации и нормативных актов органов исполнительной
власти субъектов Российской Федерации. Это объективно усложняет
практику осуществления риэлторской деятельности, создает
необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для
потребителей их услуг. Установление единства в правовом
регулировании риэлторской деятельности на всей территории
Российской Федерации - основная цель предлагаемого проекта
Федерального закона.
Настоящий Федеральный закон разработан в соответствии со
"Среднесрочной программой на 1997 - 2000 годы" Правительства
Российской Федерации и направлен на законодательное обеспечение
развития рынка риэлторских услуг в Российской Федерации.
Законопроект разработан и вносится группой депутатов
Государственной Думы - членами Комитета по собственности,
приватизации и хозяйственной деятельности, Комитета
Государственной Думы по экономической политике и Совета Федерации.
Настоящий вариант проекта Закона доработан с учетом поступивших
поправок и замечаний от комитетов Государственной Думы, областных
Дум и риэлторских фирм.
Главной концептуальной идеей при разработке проекта была
выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с
предоставлением риэлторских услуг, с позиции их потребителей.
Именно в связи с этим в проекте нашли свое отражение особенности
защиты прав потребителей применительно к риэлторской деятельности.
Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое
значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на
недвижимое имущество. Руководствуясь именно этими соображениями в
проект в качестве отдельной главы были включены нормы об
особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг.
Акцентируя внимание на защите прав потребителей, проект, тем
не менее, принимает во внимание и запросы риэлторов, большая часть
которых относится к их взаимоотношениям с различными органами
исполнительной власти, иными государственными организациями и
учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения
риэлтеров точной информацией об объектах сделок и о
заинтересованных в таких объектах лицах. В проекте специально
выделены нормы об информационном обеспечении риэлторской
деятельности, осуществляемом по их запросам должностными лицами
органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально
полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих
лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлторского
бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние
безусловно вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря
уже о том, что именно информация об объектах является той основной
причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно
обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не
заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью
самостоятельно, за свой страх и риск.
В проекте Закона предложено более широкое определение
риэлторской деятельности, включая в него не только оказание
брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также
и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого
имущества, по доверительному управлению, по организации торговли
недвижимым имуществом.
В законопроекте впервые даны основные понятия и термины,
применяемые на рынке недвижимости: "рынок недвижимости",
"профессиональные участники рынка недвижимости", "профессиональный
риэлтор" и др.
Недвижимость является основным объектом собственности для
большинства российских граждан. Приватизация жилья включила в
гражданский оборот значительную часть жилищного фонда России,
создала условия для создания рынка жилья. Поэтому важной
государственной задачей является создание такой правовой системы,
которая бы надежно обеспечивала права всех участников рынка
недвижимости, снижала по возможности риски и обеспечивала
восстановление нарушенных прав. Актуальность проблемы снижения
рисков участников рынка недвижимости, и, прежде всего, граждан,
возрастет после принятия Федерального закона "О риэлторской
деятельности в Российской Федерации". Законопроект прошел
международную независимую правовую экспертизу, проведенную
экспертами Министерства юстиции Республики Австрия и других
профильных организаций Австрии.
Закон "О риэлторской деятельности в Российской Федерации"
должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному
регулированию на всей территории Российской Федерации,
сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков
недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех
профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее
эффективное управление объектами недвижимости. Комитет по
собственности, приватизации и хозяйственной деятельности
рекомендует Государственной Думе принять данный законопроект в
первом чтении.
Реализация данного законопроекта не потребует дополнительного
финансирования из Федерального бюджета.
Проект
Вносится депутатами
Государственной Думы:
С.Г. БЕЛЯЕВЫМ, П.М. ВЕСЕЛКИНЫМ,
Л.И. МАРКЕЛОВЫМ, И.И. МИТЯЕВЫМ,
А.Г. ПУЗАНОВСКИМ, Ю.М. ТЕНОМ,
членом Совета Федерации
А.А. КОЗЕРАДСКИМ
и депутатами
Государственной Думы -
членами Комитета
по собственности, приватизации
и хозяйственной деятельности
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Цели и сфера применения настоящего Федерального
закона
Настоящий Федеральный закон определяет принципы
государственной политики и регулирования, направленные на
установление правовых основ единого рынка недвижимости в
Российской Федерации, регулирует отношения, возникающие в связи с
осуществлением юридическими лицами и индивидуальными
предпринимателями риэлторской деятельности и направлен на
обеспечение единой государственной политики в области
регулирования данной деятельности и защиты прав собственников,
других жизненно важных интересов личности, общества и государства.
Действие настоящего Федерального закона распространяется на
органы государственной власти, органы местного самоуправления,
юридические лица и индивидуальных предпринимателей.
Настоящий Федеральный закон не распространяется:
на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих
в продаже недвижимости в соответствии с законодательством о
приватизации и другими законами;
на лиц, организующих продажу недвижимости в соответствии с
решениями судов или органов исполнительной власти, в том числе
судебных исполнителей, ликвидаторов (конкурсных управляющих,
председателей ликвидационных комиссий), антикризисных управляющих
(в том числе арбитражных);
на лиц, которые в качестве собственников, владельцев или
арендодателей недвижимости совершают какие-либо действия в
отношении недвижимости.
Статья 2. Основные понятия
В целях настоящего Федерального закона применяются следующие
основные понятия:
риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе
профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за
вознаграждение предусмотренных настоящим Законом услуг при
совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная
коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в
соответствии с настоящим Законом;
профессиональный риэлтор - физическое лицо, успешно прошедшее
аттестацию в соответствии с настоящим Законом;
риэлторская фирма (риэлтор) - юридическое лицо, а также
индивидуальный предприниматель, обладающий лицензией на право
осуществления риэлторской деятельности, выданной в соответствии с
настоящим Законом, и осуществляющий такую деятельность;
профессиональные участники рынка недвижимости - юридические
лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность
в соответствии с настоящим Законом, другие лица, признаваемые
таковыми другими законами, а также уполномоченные органы,
обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним,
лицензирование деятельности на рынке недвижимости и проведение
единой государственной политики;
рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого
имущества, а также гражданско - правовых сделок и иных операций с
недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными
участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;
потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица,
заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание
риэлторских услуг.
Статья 3. Законодательство, регулирующее риэлторскую
деятельность
Законодательство Российской Федерации, регулирующее
риэлторскую деятельность, состоит из Гражданского кодекса
Российской Федерации, настоящего Федерального закона и принимаемых
в соответствии с ним законов и иных нормативных правовых актов
Российской Федерации, а также иных нормативных правовых актов,
принимаемых органами исполнительной власти в соответствии с
настоящим Законом.
Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые
акты в соответствии с основами конституционного строя Российской
Федерации.
Общепризнанные принципы и нормы международного права и
международные договоры Российской Федерации в области риэлторской
деятельности являются в соответствии с Конституцией Российской
Федерации составной частью правовой системы Российской Федерации.
Если международным договором Российской Федерации установлены иные
правила, чем те, которые предусмотрены законодательством
Российской Федерации в области риэлторской деятельности,
применяются правила международного договора.
Статья 4. Участники риэлторской деятельности
Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной
стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели,
деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом
(риэлторские фирмы, риэлтеры), а с другой - потребители их услуг
(клиенты).
Статья 5. Риэлторские фирмы и риэлторы
Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от
организационно - правовой формы, созданное и действующее на
основании российского законодательства, которому лицензией
предоставлено право заниматься риэлторской деятельностью.
В риэлторской фирме обязательной аттестации подлежат
специалисты, непосредственно участвующие в заключении сделок с
недвижимостью от лица риэлторской фирмы.
В штате риэлторской фирмы обязательно наличие не менее двух
специалистов, прошедших аттестацию.
Риэлтором признается физическое лицо, успешно прошедшее
аттестацию, зарегистрированное в качестве индивидуального
предпринимателя и имеющее лицензию на право осуществления
риэлторской деятельности.
Статья 6. Отдельные виды риэлторской деятельности (отдельные
виды услуг риэлторов)
В соответствии с требованиями настоящего Закона, к числу
отдельных видов риэлторской деятельности (отдельных видов
оказываемых риэлторами услуг), в частности, относятся:
деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;
деятельность риэлтора в качестве брокера;
деятельность риэлтора в качестве дилера;
деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении
сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими
лицами;
деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым
имуществом;
деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов
недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в
возмездное пользование, в части, определенной в статье 11
настоящего Закона;
деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым
имуществом, в части, определенной в статье 12 настоящего Закона;
деятельность риэлтора по предоставлению консультационных
услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг,
сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Статья 7. Деятельность риэлтора в качестве агента или
поверенного
1. Агентская деятельность риэлтора осуществляется им на
основании заключенного с потребителем услуг (принципалом)
агентского договора.
2. Агентский договор может предусматривать возложение на
риэлтора обязательства от своего имени и за счет принципала, либо
от имени и за счет принципала осуществить в отношении указанного в
договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или)
иные действия, в том числе заключить и (или) исполнить одну или
несколько сделок с ним.
Агентским договором может быть предусмотрено возложение на
риэлтора обязательства осуществить определенные юридические и
(или) иные действия не в отношении недвижимого имущества, но в
отношении лично потребителя услуг (принципала), при условии, что
такие действия связаны с приобретением или отчуждением
принципалом, принятием или передачей им во временное или
постоянное пользование в будущем определенного в договоре или
неопределенного на момент заключения договора недвижимого
имущества.
3. Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется
им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем)
договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора
обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в
отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого
имущества или в отношении его лично определенные юридические
действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в
отношении лично доверителя подлежат рассмотрению в качестве
риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана
приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей
им во временное или постоянное пользование в будущем определенного
в договоре или неопределенного на момент заключения договора
недвижимого имущества.
Статья 8. Деятельность риэлтора в качестве брокера или дилера
1. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве
брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг
договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на
себя обязательство от своего собственного имени и за счет
комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым
имуществом.
2. Риэлтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда
недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с
третьими лицами сделок купли - продажи (сделок по предоставлению
прав на это имущество), находится в собственности самого риэлтора
(было приобретено им ранее с целью последующей продажи).
Статья 9. Посредническая риэлторская деятельность
Посреднической риэлторской деятельностью признается
деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение
приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или
передать права на такое имущество), услуг по приисканию
контрагентов с целью последующего заключения соответствующих
сделок, непосредственной стороной которых сам риэлтор не является.
Статья 10. Деятельность по организации торговли недвижимым
имуществом
Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом
признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риэлтором
участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг,
способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких
сделок, в том числе:
услуг по информационному обеспечению участников сделок
(предоставление информации об объектах, ценах на них, иной
информации);
консультационных услуг, услуг по оформлению документов;
услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по
сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых
допускается исключительно при наличии лицензии на право
осуществления банковской деятельности.
Статья 11. Деятельность риэлтора по созданию отдельных
объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи,
передачи в пользование
1. Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого
имущества с целью последующей их продажи (передачи в возмездное
пользование) признается риэлторской в той ее части, в которой она
непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого
имущества.
Осуществление риэлтором функций заказчика строительства
(реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых
помещений не является риэлторской деятельностью и осуществляется
им в соответствии с требованиями законодательства Российской
Федерации.
Последующая деятельность риэлтора по продаже (передаче в
возмездное пользование) вновь созданного (реконструированного)
недвижимого имущества, находящегося в его собственности или в
собственности третьего лица (лиц), признается риэлторской
деятельностью в той ее части, в которой она отвечает установленным
в статьях 7, 8 настоящего Закона признакам.
2. Деятельность риэлтора по созданию с целью последующей
продажи (передачи в возмездное пользование) нового объекта
недвижимого имущества путем изменения правового режима ранее
существовавшего объекта (объектов), в частности, расселение
нанимателей из квартир коммунального типа, перевод помещений в
жилом и нежилом фондах, изменение правового режима использования
мансардных и подвальных помещений и т.п., признается риэлторской
деятельностью также в той ее части, в которой она отвечает
установленным в указанных статьях настоящего Закона признакам.
Статья 12. Доверительное управление риэлтором недвижимым
имуществом
Деятельность по доверительному управлению недвижимым
имуществом признается риэлторской лишь в части осуществления
доверительным управляющим - риэлтором таких действий, которые
соответствуют установленным в статьях 7, 8, 11 настоящего Закона
признакам.
Статья 13. Осуществление риэлтором отдельных видов риэлторской
деятельности
Лицо, признаваемое в соответствии с настоящим Законом
риэлтором вправе осуществлять любые из предусмотренных в нем
отдельных видов риэлторской деятельности (предоставлять любые из
предусмотренных отдельных видов услуг риэлтеров) без каких-либо
ограничений.
Введение специального лицензирования отдельных видов
риэлторской деятельности не допускается.
Глава 2. ГОСУДАРСТВЕННОЕ ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ
РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Статья 14. Организация риэлторской деятельности
Организация риэлторской деятельности включает в себя
прохождение аттестации, получение лицензии и обеспечение гарантий.
Лицензирование, являясь одним из способов государственного
регулирования риэлторской деятельности, осуществляется в
соответствии с федеральным законом о лицензировании отдельных
видов деятельности и настоящим Законом.
Статья 15. Лицензия на право осуществления риэлторской
деятельности
Лицензия на право осуществления риэлторской деятельности
должна содержать следующие реквизиты:
регистрационный номер лицензии;
дату выдачи лицензии;
наименование лицензионного органа, выдавшего лицензию;
наименование и юридический адрес юридического лица или
фамилия, имя, отчество и данные документа, удостоверяющего
личность индивидуального предпринимателя;
срок начала и окончания действия лицензии;
территория действия лицензии.
Передача лицензии другому юридическому лицу или
индивидуальному предпринимателю запрещается.
Бланки лицензий имеют степень защищенности на уровне ценной
бумаги на предъявителя, являются документами строгой отчетности,
имеют учетную серию и номер. Приобретение, учет и хранение бланков
лицензий возлагаются на лицензионные органы.
Лицензия подписывается руководителем (заместителем
руководителя) лицензионного органа и заверяется печатью этого
органа.
Лицензия действительна на территории Российской Федерации.
В случае утраты лицензии лицензиат обязан незамедлительно
сообщить об этом лицензионному органу и подать заявление о выдаче
дубликата лицензии.
Статья 16. Полномочия федеральных органов исполнительной
власти, осуществляющих лицензирование риэлторской деятельности
Федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие
лицензирование риэлторской деятельности:
производят лицензирование риэлторской деятельности в случае ее
осуществления на территории нескольких субъектов Российской
Федерации, а также в иных случаях, установленных
законодательством;
координируют и осуществляют контроль за деятельностью
субъектов лицензирования;
осуществляют контроль за соблюдением риэлторами требований и
условий осуществления их деятельности;
приостанавливают действие или аннулируют лицензии по тем видам
деятельности, лицензирование которых они осуществляют;
ведут единый государственный реестр риэлторских фирм
(риэлторов) и лицензий на право осуществления риэлторской
деятельности;
участвуют в проведении экспертиз по законопроектам в области
риэлторской деятельности и операций на рынке недвижимости.
Конкретный федеральный орган исполнительной власти,
осуществляющий настоящей статьей полномочия, определяется
Правительством Российской Федерации.
Статья 17. Единый государственный реестр риэлторских фирм и
риэлторов
Обязательному включению в государственный реестр подлежат:
сведения о риэлторской фирме или риэлторе;
наименование лицензионного органа, выдавшего лицензию;
дата выдачи и номер лицензии;
срок начала и окончания действия лицензии;
данные о регистрации, приостановлении и возобновлении лицензии
(основание и дата регистрации, приостановления и возобновления
лицензии);
данные об аннулировании лицензии (основание и дата
аннулирования лицензии);
данные о прохождении аттестации сотрудниками риэлторской
фирмы;
сведения о видах и размерах гарантий;
сведения о зарегистрированных лицензиях, выданных органами
исполнительной власти других субъектов Российской Федерации;
данные о нарушениях лицензиатом лицензионных требований и
условий.
Реестр должен быть открыт для всеобщего ознакомления.
Глава 3. ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ
УЧАСТНИКОВ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Статья 18. Права потребителя риэлторских услуг
Потребители риэлторских услуг имеют право:
- свободно выбирать риэлтора или риэлторскую фирму;
- проверять полномочия риэлторской фирмы (риэлтора), в том
числе через специально уполномоченный орган;
- получать от риэлторской фирмы (риэлтора) всю необходимую
информацию о сделке;
- обращаться в специальные органы и иные компетентные
государственные органы, саморегулируемые организации риэлтеров и
другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как
потребителей риэлторских услуг;
- контролировать выполнение риэлтором условий договора.
Статья 19. Обязанности потребителей риэлторских услуг
Потребители риэлторских услуг обязаны:
- осуществлять свои права разумно и добросовестно,
воздерживаясь от причинения вреда третьим лицам и их имуществу;
- предоставлять риэлторской фирме (риэлтору) полные и
достоверные сведения и документы на объекты недвижимого имущества,
о правах на них и о их собственнике;
- не препятствовать риэлторской фирме (риэлтору) в скорейшем и
полном выполнении обязательств.
Статья 20. Права риэлторов
Риэлтор имеет право:
осуществлять любые операции на рынке недвижимости в
соответствии с законодательством с участием государственных
органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;
рекламировать свою деятельность и ссылаться при этом на
наличие лицензии;
в ходе подготовки и совершения сделки представлять права и
законные интересы всех сторон по договору;
получать от органов, осуществляющих государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных
органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах
на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в
сделке;
запрашивать и получать в разумно необходимый срок в
государственных органах и иных организациях (как то: в органах
опеки и попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации прав
на недвижимое имущество, в жилищно - эксплуатационных
организациях, в органах внутренних дел, в налоговых органах, в
психоневрологических диспансерах и иных) информационные справки и
документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым
имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником
(владельцем) или на основании надлежащей доверенности.
Статья 21. Информация, предоставляемая риэлторам
1. К числу сведений, предоставляемых риэлторам по их запросам
должностными лицами органов исполнительной власти субъектов
Российской Федерации и органов местного самоуправления относятся:
сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках,
находящемся в государственной собственности субъектов Российской
Федерации, в собственности муниципальных образований;
сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках,
находящемся в собственности юридических и физических лиц;
сведения о юридических лицах и персональные сведения о
гражданах.
Предоставление риэлторам любых из указанных выше сведений
осуществляется исключительно при соблюдении условий такого
предоставления, установленных в статьях 22 - 24 настоящего Закона.
2. Основанием предоставления риэлтору указанных в пункте 1
настоящей статьи сведений является его письменный запрос.
3. Риэлтор, запрашивающий указанную в пункте 1 настоящей
статьи информацию и являющийся индивидуальным предпринимателем,
обязан лично предъявить выданную ему лицензию на право
осуществления риэлторской деятельности в подлинном экземпляре.
В случае направления запроса риэлтором, являющимся юридическим
лицом, в запросе должен быть точно поименован тот его штатный
работник, который уполномочен руководителем организации - риэлтора
на получение указанной информации и на предъявление подлинного
экземпляра лицензии на право осуществления риэлторской
деятельности.
4. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации
и органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за
предоставление риэлторам запрашиваемой ими информации.
Статья 22. Условия предоставления сведений о недвижимом
имуществе, находящимся в государственной (муниципальной)
собственности
1. Сведения о недвижимом имуществе, находящееся в
государственной собственности субъектов Российской Федерации,
собственности муниципальных образований, и его характеристиках
предоставляются по запросам риэлторов при условии, что
соответствующие объекты включены в ведущийся органами по
управлению государственным (муниципальным) имуществом реестр
недвижимого имущества и не относятся к числу режимных объектов,
разглашение информации о которых запрещено законодательством.
2. Предоставление риэлторам информации о государственном
(муниципальном) недвижимом имуществе сверх объема сведений,
включенных в соответствующий реестр, не допускается.
Статья 23. Условия предоставления сведений о недвижимом
имуществе, находящемся в собственности юридических и физических
лиц
1. Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в
собственности юридических и физических лиц, и их характеристиках
предоставляются по запросам риэлторов при условии, что
соответствующие объекты включены в ведущийся уполномоченным на это
органом реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр
или находятся в иной базе данных с открытым доступом и не
относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о
которых запрещено законодательством.
Сведения об эксплуатационных характеристиках указанных
объектов предоставляются риэлторам также органами жилищно -
коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими
эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов.
2. Предоставление риэлторам информации о недвижимом имуществе,
находящемся в собственности юридических и физических лиц сверх
объема сведений, включенных в реестр прав на недвижимое имущество,
земельный кадастр или иную базу данных с открытым доступом, не
допускается.
Статья 24. Условия предоставления сведений о юридических лицах
и персональных сведений о гражданах
1. Предоставление риэлторам сведений о юридических лицах
осуществляется органами государственной регистрации юридических
лиц в объеме сведений, включенных в ведущийся ими реестр.
2. Предоставление риэлторам персональных сведений о гражданах
осуществляется:
органами внутренних дел - в объеме сведений о фактах прописки
(регистрации) граждан по адресам их места жительства;
органами жилищно - коммунального хозяйства и организациями,
осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов - в
объеме сведений, включаемых в ведущиеся указанными органами
домовые книги;
органами социального обеспечения - в объеме сведений,
необходимых для установления характера и содержания прав на
недвижимое имущество лиц, относящиеся к особым категориям граждан
(несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном
порядке ограниченного или полностью недееспособными, инвалидов,
пенсионеров);
органами регистрации актов гражданского состояния - в объеме
сведений, включаемых в журналы регистрации актов гражданского
состояния;
специализированными лечебными учреждениями - о фактах
состояния граждан на их учете.
3. Предоставление риэлтору сведений о фактах усыновления
граждан не допускается вне зависимости от характера запроса и
обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения
риэлтор.
4. Предоставление риэлтору сведений о состоянии гражданина на
учете в специализированном лечебном учреждении допускается
исключительно при наличии мотивированного обоснования о
необходимости получения риэлтором таких сведений, письменного
согласия проживающих с таким гражданином совершеннолетних
родственников и письменного разрешения вышестоящего по отношению к
лечебному учреждению органа здравоохранения.
Предоставление риэлтору иных врачебных сведений о гражданине,
за исключением простого факта нахождения или отсутствия его на
учете в специализированном лечебном учреждении, не допускается вне
зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые
ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор.
5. Должностные лица, виновные в предоставлении риэлтору
персональных сведений о гражданах, разглашение которых не
допускается, в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи,
несут установленную законодательством Российской Федерации
ответственность.
6. Разглашение риэлтором ставших известными ему персональных
сведений о гражданине, составляющих врачебную тайну или тайну
усыновления, является безусловным основанием для аннулирования
выданной ему государственной лицензии на право осуществления
риэлторской деятельности.
Статья 25. Пределы применения правил статей 21 - 24 настоящего
Закона
1. В случае, если Федеральным законом Российской Федерации
установлено, что какие-либо из сведений, указанных в статьях 21 -
24 настоящего Закона, не подлежат сообщению иначе, как на
основании специально установленных таким законом правил,
применению подлежат эти специально установленные правила.
2. В случае, если Федеральным законом Российской Федерации или
в установленном им порядке определено, что какие-либо из сведений,
указанных в статьях 21 - 24 настоящего Закона, не подлежат
разглашению вне зависимости от правил, содержащихся в иных
законодательных актах, правила статей 21 - 24 настоящего Закона
применению не подлежат.
Статья 26. Органы, осуществляющие информационное обеспечение
риэлторской деятельности
К числу органов, осуществляющих исполнение запросов риэлторов
о предоставлении им сведений, указанных в статье 21 настоящего
Закона, относятся:
органы, осуществляющие в установленном законодательством
Российской Федерации порядке ведение Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных реестров
недвижимого имущества в соответствии с нормативными актами
субъектов Российской Федерации, земельного кадастра Российской
Федерации;
органы жилищно - коммунального хозяйства и организации,
осуществляющие эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов;
паспортные управления (отделы, столы) управлений, отделов
внутренних дел;
попечительские советы (отделы) органов социального
обеспечения;
государственные регистрационные палаты субъектов Российской
Федерации;
комитеты (управления, отделы) по управлению государственным
(муниципальным) имуществом;
органы регистрации актов гражданского состояния;
специализированные лечебные учреждения.
Статья 27. Недопустимость сокрытия информации и объявления ее
конфиденциальной иначе, как в силу предписания Федерального закона
Должностные лица указанных в статье 26 настоящего Закона
органов не вправе отказывать риэлторам в сообщении им определенных
в статьях 21 - 24 настоящего Закона сведений со ссылкой на их
конфиденциальность в отсутствие прямого указания на это
Федерального закона Российской Федерации (пункт 2 статьи 25
настоящего Закона).
Статья 28. Обжалование отказа должностного лица в
предоставлении риэлтору информации
Обжалование отказа должностного лица органа, указанного в
статье 26 настоящего Закона, в предоставлении риэлтору
запрашиваемых им в соответствии с правилами статей 21 -
24 настоящего Закона сведений осуществляется в судебном и
административном порядке.
Статья 29. Обязанности риэлторов
Риэлтор обязан:
предъявлять лицензию по требованию контролирующих органов и
потребителей риэлторских услуг;
не передавать лицензию другим лицам в пользование;
своевременно информировать лицензирующий орган об изменении
сведений, указанных в лицензии;
информировать потребителя риэлторских услуг о законодательных
и нормативных актах в области рынка недвижимости;
не разглашать информацию, полученную в ходе проведения сделки,
за исключением случаев, предусмотренных законодательством;
обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя
риэлторских услуг для совершения сделки;
предоставлять клиенту достоверную и полную информацию в
отношении объекта недвижимости, прав на него и о собственнике
(владельце), которая может быть получена на законных основаниях;
обеспечивать правовую защиту интересов клиента путем
составления проектов сделок, разъяснения прав и обязанностей, а
также содержания и правовых последствий сделки;
предоставлять оригинал свидетельства о государственной
регистрации.
Статья 30. Ответственность при осуществлении риэлторской
деятельности
Занятие риэлторской деятельностью без лицензии не допускается.
При нарушении положений заключенных договоров об оказании
риэлторских услуг, лицензионных требований и условий риэлторы
несут ответственность в соответствии с договором и действующим
законодательством.
Глава 4. ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ
Статья 31. Предоставление риэлторских услуг
1. Предоставление риэлтором услуг юридическим и физическим
лицам осуществляется на основании заключаемых между ними
письменных договоров, условия которых должны соответствовать
условиям соответствующих видов договоров, предусмотренных
законодательством Российской Федерации.
2. Наличие надлежаще заключенного между риэлтором и
потребителем его услуг договора предоставляет риэлтору право
действовать в интересах потребителя в пределах, определенных в
самом договоре, без доверенности, если федеральным законом
специально не оговорено требование о необходимости наличия
специальной доверенности на право осуществления соответствующих
действий в интересах лица, выдавшего такую доверенность.
Статья 32. Формы договоров на оказание риэлторских услуг
Риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров
на выполнение отдельных видов риэлторских услуг (осуществление
отдельных видов риэлторской деятельности) и предлагать их к
принятию потребителями путем присоединения к предложенным
договорам в целом.
Статья 33. Сведения и условия, обязательные для включения в
договор об оказании риэлторских услуг
1. Договор, заключаемый риэлтором с потребителем его услуг в
обязательном порядке должен содержать сведения о наличии у
риэлтора государственной лицензии на право осуществления
риэлторской деятельности, а в случае ее регистрации в
лицензирующем органе, также сведения о такой регистрации.
2. Договор, заключаемый риэлтором с потребителем, должен точно
и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания
которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий
риэлтора в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтора
с третьими лицами.
Включение сторонами в договор условия, в соответствии с
которым риэлтор приобретает неопределенные полномочия по
распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или
денежных средств потребителя не допускается, а сам такой договор
является недействительным.
3. Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с
потребителем его услуг, является также указание на размер
вознаграждения, уплачиваемого риэлтору за оказанные услуги в
денежной форме или в форме иного встречного предоставления.
Статья 34. Участие в исполнении договора с потребителем
риэлторских услуг двух или более риэлторов
1. В случае участия в исполнении договора с потребителем двух
или более риэлторов, предусмотренные в статье 33 настоящего Закона
обязательные сведения и условия, подлежат включению в договор в
отношении каждого из участвующих в договоре риэлторов. В противном
случае договор подлежит признанию недействительным в части,
относящейся к взаимным правам и обязанностям потребителя и
соответствующего риэлтора.
2. Два или более риэлторов, исполняющие договор, заключенный
между ними и потребителем их услуг, несут перед последним
солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее
исполнение ими принятых на себя обязательств, если в самом
договоре специально не оговорено иное.
Статья 35. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору
1. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору,
заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо их
части допускается лишь при наличии предварительного письменного
согласия на это потребителя.
2. Лицо, принимающееся на себя обязанности по исполнению
договора и права по отношению к потребителя в порядке их передачи
также должно являться риэлтором, обладающим государственной
лицензией на право осуществления риэлторской деятельности.
Статья 36. Исполнение риэлтором договора
1. При исполнении заключенного им договора с потребителем
риэлтор обязан действовать исключительно в интересах последнего,
не допуская разглашения ставшей известной ему конфиденциальной
информации об имущественном положении потребителя.
2. Риэлтор, осуществляющий исполнение договора, не вправе
совершать действия, влекущие ухудшение имущественного положения
потребителя по сравнению с существовавшим на момент заключения
договора.
Риэлтор вправе своими действиями приобретать обязанности перед
третьими лицами, исполнение которых возлагается лично на
потребителя лишь при наличии прямого указание на это в договоре,
заключенном им с потребителем, либо при наличии иного письменного
согласия на это потребителя. В отсутствие такого согласия любые
обязательства, приобретаемые риэлтором перед третьими лицами,
подлежат исполнению им лично и за его собственный счет.
3. При исполнении договора риэлтор обязан в разумно
достаточный для этого срок сообщать потребителю любую относящуюся
к оказываемой последнему услуге информацию, имеющую существенное
значение для исполнения договора, а также передавать потребителю
полученные риэлтором соответствующие документы.
Статья 37. Удостоверение в надлежащем исполнении договора
Риэлтор, надлежащим образом исполнивший договор с
потребителем, вправе потребовать от последнего составления и
передачи риэлтору документа, свидетельствующего о таком
исполнении.
Потребитель вправе обусловить составление документа,
свидетельствующего об исполнении риэлтором договора, передачей ему
риэлтором всех необходимых документов, непосредственно относящихся
к оказанной заказчику услуге, в том числе документов, имеющих
значение для определения прав потребителя на приобретенное для
него (приобретенное им) недвижимое имущество и документов,
удостоверяющих произведенные потребителем расходы (приобретенные
им денежные средства).
Статья 38. Защита прав третьих лиц
1. Риэлтор и потребитель его услуг не вправе включать в
заключаемый между ними договор условия, нарушающие законные права
и интересы любых третьих лиц, не участвующих в договоре.
В случае, если в процессе или в результате исполнения
договора, содержащего указанные выше условия, третьим лицам
причинен имущественный ущерб, риэлтор и потребитель его услуг
несут перед такими лицами солидарную ответственность за возникшие
убытки.
2. Супруг потребителя риэлторских услуг, его родственники и
иные лица, законные права которых на недвижимое имущество,
являющееся предметом сделки, исполнить которую обязался риэлтор,
нарушены или находятся под угрозой нарушения вправе обратиться в
суд по месту нахождения указанного имущества с требованием о
пресечении осуществляемых в отношении них незаконных действий.
Такое же право принадлежит представителям несовершеннолетних
граждан, действующих в их интересах.
Глава 5. ГАРАНТИИ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Статья 39. Страхование профессиональной ответственности
Риэлтор обязан заключить договор страхования на все сделки,
сумма которых превышает 3.000-кратный установленный законом размер
месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.
Страховая сумма не может быть менее 3000-кратного
установленного законом минимального размера месячной оплаты труда.
Восстановление страховых гарантий при их использовании должно
быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты
страховой суммы.
Правила проведения страхования риэлторской деятельности
устанавливаются законодательством о страховании и федеральным
законом об обязательном страховании профессиональной
ответственности риэлторов.
Статья 40. Профессиональное обучение риэлторов
Профессиональное обучение риэлторов осуществляется высшими и
средними государственными или частными учебными заведениями,
специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов
(отделений, кафедр) высших и средних учебных заведений, имеющих
право осуществлять такое обучение в соответствии с
законодательством Российской Федерации или путем самостоятельной
подготовки соискателей.
Обучение осуществляется по государственной программе
подготовки риэлторов, утвержденной специальным уполномоченным
органом.
Статья 41. Аттестация риэлторов
Проверка уровня знаний и квалификации (аттестация) кандидатов
в профессиональные риэлторы является одним из требований и условий
последующего получения лицензии риэлторской фирмой (риэлтором).
Аттестация проводится аттестационной комиссией при
лицензирующем органе субъекта Российской Федерации.
Решение аттестационной комиссии может быть обжаловано в
месячный срок со дня вручения его копии заинтересованному лицу в
вышестоящий орган или в суд.
Положение об аттестационной комиссии и порядке прохождения
аттестации утверждается Правительством Российской Федерации.
Лица, не прошедшие аттестацию, допускаются к повторному ее
прохождению не ранее чем через год после приятия решения
аттестационной комиссией.
Переаттестация проводится один раз в 5 лет.
Статья 42. Профессиональные организации риэлторов
Для защиты своих профессиональных интересов, повышения
профессионального уровня риэлторов и качества оказываемых ими
услуг, оказания содействия государственным органам в развитии
риэлторской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут
учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные
организации. Специально уполномоченные органы вправе привлекать
представителей профессиональных организаций риэлторов для
деятельности в составе аттестационных комиссий, в осуществлении
контроля за ведением риэлторской деятельности, для подготовки
проектов законов и нормативно - правовых актов в области
недвижимости.
Членство в профессиональной организации риэлторов не может
быть условием получения или не получения лицензии.
Глава 6. ОСОБЕННОСТИ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ
Статья 43. Качество риэлторских услуг
1. Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг
определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в
заключенном им с потребителем договоре условий.
2. В случае, если предоставление потребителю услуги в
соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе
путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом
(лицами), качество услуги определяется также надлежащим
выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед
указанным третьим лицом.
Статья 44. Качество риэлторской услуги, связанной с
приобретением (продажей) недвижимого имущества
1. Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги,
связанной с приобретением в собственность или в пользование
потребителя, либо продажей (передачей в пользование другому лицу),
принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется
также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем
условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за
его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках
имущества.
2. Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с
приобретением в собственность последнего недвижимого имущества,
обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его
дальнейшего использования в его собственных интересах, в
частности:
приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя,
свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны
третьих лиц;
приобрести недвижимое имущество того целевого назначения,
которое было определено потребителем;
приобрести недвижимое имущество, в отношении которого
отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости
к использованию в связи с несоответствием санитарно -
гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в
случае, если это не предусмотрено договором;
передать потребителю правоустанавливающий документ на
недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной
услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;
при исполнении договора с потребителем и в последующем не
разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя
сделке;
проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к
приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу
на предмет их достоверности.
3. Выполнение риэлтором указанных в пункте 2 настоящей статьи
обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных
указаний об этом в договоре, заключаемом им с потребителем.
4. Приобретение риэлтором в собственность потребителя спорного
недвижимого имущества, либо имущества, юридическая возможность
использования которого потребителем впоследствии будет затруднена
по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого
указания на это в договоре, либо при наличии иного прямого
письменного согласия потребителя.
Статья 45. Срок предоставления риэлторской услуги
Своевременность предоставления риэлтором потребителю услуги
определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения
риэлтером принятых им на себя обязанностей, определенным в
заключенном между указанными лицами договоре.
При отсутствии в договоре указания на такой срок, в том числе
при невозможности точного его определения, своевременность
предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в
соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями,
исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.
Статья 46. Последствия обнаружения недостатков предоставленной
потребителю услуги, связанной с приобретением (продажей)
недвижимого имущества
1. Потребитель, обнаруживший недостатки оказанной ему
риэлтором услуги, связанной с приобретением в собственность (в
пользование) потребителя недвижимого имущества, вправе по своему
выбору потребовать:
повторного безвозмездного предоставления ему услуги
надлежащего качества и замены приобретенного имущества на иное в
соответствии с требованиями потребителя;
соответствующего уменьшения размера вознаграждения,
подлежащего уплате риэлтору за оказанную им услугу ненадлежащего
качества;
возмещения ему риэлтором понесенных расходов по устранению
недостатков приобретенного недвижимого имущества своими силами или
с привлечением третьих лиц.
Потребитель вправе также отказаться от заключенного им с
риэлтором договора и потребовать возврата ему в полном объеме
средств, затраченных на приобретение недвижимого имущества, не
соответствующего заявленным требованиям.
2. Потребитель, обнаруживший недостатки оказанной ему
риэлтором услуги, связанной с отчуждением (передачей в пользование
другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества,
вправе по своему выбору потребовать:
соответствующего уменьшения размера вознаграждения,
подлежащего уплате риэлтору за оказанную им услугу ненадлежащего
качества;
возмещения ему риэлтором понесенных убытков, включая упущенную
выгоду.
В случае, если последующее использование третьим лицом
принадлежащего потребителю недвижимого имущества, привело к
возникновению у потребителя имущественного ущерба, он вправе
обратиться к риэлтору с требованием о возмещении, за исключением
случая, когда стороной договора об использовании имущества третьим
лицом является сам потребитель.
Статья 47. Компенсация потребителю морального вреда
В случае, если противоправные действия риэлтора вызвали
причинение потребителю его услуг морального вреда, последний
вправе требовать от риэлтора его возмещения.
Глава 7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ И ПЕРЕХОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 48. Вступление в силу настоящего Закона
Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его
официального опубликования.
С момента вступления в силу настоящего Закона положения иных
актов законодательства Российской Федерации применяются в части,
не противоречащей настоящему Закону.
Лицензия, выданная уполномоченным органом до вступления в силу
настоящего Закона, признается действующей до конца срока ее
действия.
Переаттестация профессиональных риэлторов должна быть
проведена в течение 5 лет после вступления Закона в силу.
Статья 49. Приведение в соответствие с настоящим Федеральным
законом других федеральных законов и иных нормативных правовых
актов Российской Федерации
Другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты
Российской Федерации должны быть приведены в соответствие с
настоящим Федеральным законом в трехмесячный срок со дня
вступления его в силу.
Президент
Российской Федерации
------------------------------------------------------------------
|
