ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 20 декабря 1999 г. Дело N КГ-А40/4235-99
(извлечение)
Открытое акционерное общество (ОАО) Акционерный коммерческий
Сберегательный банк РФ (Измайловское отделение N 2695) обратилось
в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному
обществу (ЗАО) "Континенталь - ЛМ" о досрочном расторжении
договора аренды здания N 1 от 02.02.98 и обязании ЗАО
"Континенталь - ЛМ" освободить занимаемые им помещения,
расположенные по адресу: г. Москва, Измайловский вал., д. 20,
стр. 1.
Решением от 16.02.99 Арбитражный суд г. Москвы расторг договор
аренды N 1 от 02.02.98, заключенный между ОАО АК "Сбербанк РФ" и
ЗАО "Континенталь - ЛМ", и выселил последнего из нежилого здания
общей площадью 6861,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва,
Измайловский вал., д. 20, стр. 1 (части 1 и 2), и обязал в
освобожденном виде передать ОАО АК "Сбербанк РФ".
Постановлением от 15.04.99 апелляционной инстанции того же
суда решение от 16.02.99 в части выселения ответчика из нежилых
помещений площадью 6861,8 кв. м изменено и ответчик выселен из
нежилых помещений площадью 480 кв. м.
Постановлением от 18.06.99 кассационной инстанции Федерального
арбитражного суда Московского округа решение от 16.02.99 и
постановление от 15.04.99 отменены и дело передано на новое
рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.
При новом рассмотрении дела решением от 09.09.99 суд в иске о
расторжении договора аренды здания N 1 от 02.02.98 отказал и
обязал ЗАО "Континенталь - ЛМ" освободить занимаемые нежилые
помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва,
Измайловский вал, д. 20, стр. 1, и в освобожденном виде передать
ОАО АК "Сбербанк РФ".
Постановлением от 02.11.99 апелляционной инстанции того же
суда решение оставлено без изменения.
На принятые судебные акты ЗАО "Континенталь - ЛМ" подана
кассационная жалоба, в которой заявитель ссылается на неправильное
применение судом первой и апелляционной инстанций норм
материального права, в связи с чем просит обжалуемые судебные акты
отменить и передать дело на новое рассмотрение.
В заседании суда кассационной инстанции представитель
заявителя поддержала доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражала против доводов заявителя.
Изучив материмы дела, выслушав представителей сторон, обсудив
доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит
принятые решение от 09.09.99 и постановление от 02.11.99
подлежащими изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между сторонами заключен
договор аренды здания N 1 от 02.02.98, согласно которому ответчик
арендует принадлежащее истцу на праве собственности здание общей
площадью 6861,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва,
Измайловский вал., д. 20, стр. 1.
Заявляя иск о досрочном расторжении договора аренды и
выселении ответчика на основании п. 3 ст. 619, ст. 622 ГК РФ,
истец в обоснование своих требований ссылается на неисполнение
ответчиком обязательств по оплате арендной платы.
Возражая против заявленного иска, ответчик утверждает о том,
что им произведен капитальный ремонт помещений и понесенные в
связи с этим расходы должны быть зачтены в счет арендных платежей.
Суд, разрешая спор, не принял во внимание доводы ответчика о
зачете арендных платежей, исходя из условий, установленных п.п.
9.6, 9.7, 3.2.3, 6.2 договора аренды от 02.02.98.
Ввиду того, что акт приема - передачи здания ответчиком не
подписан, суд, основываясь на положениях ст. 655 ГК РФ, сделал
вывод о прекращении договора аренды N 1 от 02.02.98 с 15.07.98 и
в этой связи - отсутствии оснований для его расторжения в судебном
порядке.
По изложенным основаниям в удовлетворении требований о
расторжении договора аренды отказано.
Поскольку иные правовые основания для занятия спорного здания
у ответчика отсутствуют, требования о выселении последнего
признаны судом правомерными и удовлетворены.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда о прекращении
договора аренды и в этой связи отсутствии оснований для его
расторжения в судебном порядке, не соответствующими
обстоятельствам дела и требованиям закона.
Материалами дела установлена фактическая передача помещений
здания, являющегося объектом аренды, ответчику, что подтверждается
актом осмотра от 09.04.99 (л. д. 4 - 5 т. 2) и не оспаривается ЗАО
"Континенталь - ЛМ".
Данное обстоятельство установлено и арбитражным судом в
принятом им решении от 09.09.99.
Неподписание ответчиком акта приема - передачи здания,
направленного ему в соответствии с условиями договора аренды
(л. д. 107 т. 1), обусловлено необходимостью, по мнению ответчика,
пересмотра условий договора, касающихся проведения капитального
ремонта и включения в цену договора стоимости затрат на
реконструкцию здания.
При таких обстоятельствах положения ст. 655 ГК РФ к спорным
правоотношениям сторон применены быть не могут, поскольку передача
объекта, составляющая суть договора аренды, фактически состоялась.
В этой связи основания считать, что имел место отказ
арендатора от исполнения договора, отсутствуют.
Доводы ЗАО "Континенталь - ЛМ" о необходимости затрат на
ремонт помещений не основаны на требованиях закона и условиях
договора аренды N 1 от 02.02.98.
Согласно ч. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по проведению за свой
счет капитального ремонта возлагается на арендодателя в том
случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами
или договором.
Договором аренды N 1, заключенным между сторонами,
установлено, что арендодатель не обязан производить капитальный
ремонт здания (п. 9.6 договора).
Пунктом 9.7 договора стороны установили также, что арендатор
не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, даже
если они были произведены за счет собственных средств арендатора и
с согласия арендодателя.
Пунктом 3.2.3 договора арендатору также представлено право
производить перепланировки, переоборудование и другие улучшения
арендных помещений за свой счет, без возмещения затрат
арендодателем.
Таким образом, договор аренды не предусматривает возможности
зачета стоимости произведенного арендатором ремонта в счет оплаты
арендных платежей.
Установленное п. 4 ч. 1 ст. 616 ГК РФ право зачесть стоимость
ремонта в счет арендной платы у ответчика также отсутствует,
поскольку договором аренды, заключенным между сторонами, на
арендодателя не возложена обязанность по проведению капитального
ремонта.
Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать
имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий
ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Доводы ответчика о непригодности арендуемого им здания для
эксплуатации и использования в целях, установленных договором,
судом обоснованно не приняты во внимание.
Условие, изложенное в п. 6.2 договора, свидетельствует о том,
что арендатор, подписывая договор, знал о недостатках и
неисправностях принятого в аренду здания и согласился с тем, что
они не препятствуют ему использовать здание в намеченных целях.
Из материалов дела также усматривается, что арендуемые
помещения сданы ответчиком в субаренду и используются в целях,
установленных договором, под торговлю.
Согласно ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении
договора.
Спорный договор не оспорен ответчиком и не расторгнут по
изложенным выше основаниям.
Доказательств исполнения принятых на себя обязательств по
внесению арендной платы в сроки и в размере, установленные
договором (п.п. 2.2.1, 4.1), ответчиком не представлено.
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда
арендатор более двух раз подряд по истечении установленного
договором срока платежа не вносит арендную плату.
При изложенных обстоятельствах, с учетом вышеназванной нормы
закона, требования истца о досрочном расторжении договора аренды
N 1 от 02.02.98 являются правомерными и подлежат удовлетворению.
В этой связи принятые по делу решение и постановление в части
отказа в иске о расторжении договора аренды подлежат отмене на
основании ст. 176 АПК РФ как принятые с неправильным применением
норм материального права и неприменением норм права, подлежащих
применению, а договор аренды здания N 1 от 02.02.98, заключенный
между ОАО АК "Сбербанк РФ" и ЗАО "Континенталь - ЛМ" -
расторжению.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды
арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное им по
договору, поэтому требования истца об обязании ответчика
освободить занимаемые им помещения также являются правомерными и
обоснованными.
Принятые в этой части решение и постановление об
удовлетворении заявленных требований об обязании ответчика
освободить занимаемые помещения подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 171, 174 -
177 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 09.09.99 и постановление от 02.11.99 Арбитражного
суда г. Москвы по делу N А40-44256/98-82-641 изменить.
В части отказа в иске ОАО Акционерный коммерческий
Сберегательный банк РФ о расторжении договора аренды N 1 от
02.02.98, заключенного с ЗАО "Континенталь - ЛМ", решение и
постановление отменить.
Расторгнуть договор аренды N 1 от 02.02.98, заключенный между
ОАО Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ и ЗАО
"Континенталь - ЛМ".
В остальной части решение и постановление оставить без
изменения.
Исполнение решения от 09.09.99 и постановления от 02.11.99 по
делу N А40-44256/98-82-641, приостановленные определением
Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.12.99,
возобновить.
|
