МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА
МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
МСО 1 - 4
Оценка имущества играет все большую роль в современной
российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и
другой недвижимости, кредитование под залог, страхование,
налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация
инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне
связи с профессией оценщика.
15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных
средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от
19 сентября 1994 г. N 126 "О порядке отражения в бухгалтерском
учете и отчетности операций, связанных с применением механизма
ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию
на 1 января 1995 г." в этом процессе важное место отведено
экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением
правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О лицензировании
риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми
помещениями) в Москве" введено лицензирование соответствующих
видов деятельности.
В различных странах профессиональные организации оценщиков
присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое
образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в
формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил,
что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах
профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных
в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет
по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала
корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление
различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно
важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были
признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой
отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с
Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета,
Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по
аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по
ценным бумагам.
Первая редакция Международных стандартов оценки была
опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по
принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не
стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех
новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих
мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.
Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций,
относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы
(в порядке их следования): Введение; Область применения;
Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета;
Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к
структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата
вступления в силу.
Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским
обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных
организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
1.0. Введение
1.1. Опыт международного профессионального общения в рамках
Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества
продемонстрировал, что, за немногими исключениями, в мире
существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных
понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины.
Особенности местного законодательства и экономической обстановки
могут время от времени налагать специфические (иногда
ограничительного характера) требования в прикладных аспектах, но
основы методов и процедур оценки для разных стран мира по сути
ничем друг от друга не отличаются.
1.2. Эти фундаментальные понятия лежат в основе Стандартов и
рекомендаций МКСОИ, однако Комитет придерживается позиции,
согласно которой является нецелесообразным формулировать
фундаментальные определения и принципы в тексте каждого Стандарта.
Вместо этого настоящий раздел служит в качестве дополнения к
каждому Стандарту и является обзором основных понятий, имеющих
особое значение для понимания оценки как профессиональной
деятельности и для применения Стандартов на практике.
2.0. Понятия Земли и Собственности
2.1. Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и нашего
существования. Благодаря своей исключительной важности она всегда
находится под пристальным вниманием юристов, географов,
социологов, экономистов. От того, каким образом рассматривает
землю и варианты ее использования каждая из этих дисциплин, во
многом зависят судьбы народов всего мира.
2.2. Оценка стоимости земельного участка как неиспользованного
или участка с улучшениями (обработка земли и сооружения) является
экономическим понятием. Земельный участок, неиспользованный или с
улучшениями, также называется недвижимостью (rial estate).
Стоимость создается полезностью объекта недвижимости - его
способностью удовлетворять нужды и потребности людей. Стоимость
любого объекта недвижимости определяется его уникальностью,
долговечностью, постоянством местоположения, относительной
ограниченностью предложения на рынке недвижимости, а также
специфической полезностью конкретного земельного участка.
2.3. Собственность является юридической концепцией.
Собственность представляет собой совокупность частных прав
владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное
понятие, и право владения, юридический термин, право владения
объектом недвижимости называют правом собственности на
недвижимость (real property). Юридический термин для объектов
физического мира, не являющихся недвижимостью, - движимое
имущество (personalty), а право владения им называют правом
собственности на движимое имущество (personal property). Слово
собственность, употребленное без дополнительного определения или
идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к
движимому имуществу или их комбинации (см. ниже раздел 3).
2.4. Оценщики (Asset Valuers или Appraisers) - специалисты,
работающие в области экономики, связанной с проведением оценки
имущества и составлением соответствующей отчетной документации
(см. ниже раздел 3.5). Как профессионалы оценщики должны
удовлетворять жестким требованиям в плане образования, специальной
подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков.
Они также должны неуклонно следовать высоким моральным принципам
(Этическим Нормам) и профессиональным эталонам (Стандартам).
2.5. Колебания цен с течением времени являются результатом
действия экономических и социальных сил - как общих, так и
специфических. Общие силы могут вызывать изменения общего уровня
цен и относительной покупательной способности денег. Действие
отдельных специфических сил, например, технологические изменения,
может привести к сдвигам в соотношении спроса и предложения, что
повлечет за собой значительные изменения цен.
2.6. Многие хорошо известные принципы применимы к оценке.
Среди них - принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения,
предвидения или ожидания, изменения и другие. Общим для всех этих
вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на
степень полезности и капиталоотдачу рассматриваемого имущества.
Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта
недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов,
влияющих на стоимость объекта недвижимости.
3.0. Понятия Недвижимости, Собственности
и Имущества (Активов)
3.1. Недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое
имущество (real estate), определяется как физический участок земли
и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе
и постройки). Это материальная, осязаемая "вещь", которую можно
посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на
земле, а также над или под ней. В каждом государстве местным
законодательством устанавливается основной принцип для различения
недвижимого и движимого имущества, определение которого приведено
ниже. Несмотря на то, что эти юридические понятия не для всех
стран являются общепринятыми, постулируемые здесь определения
позволяют конкретизировать важные термины и понятия.
3.2. Понятие права собственности на недвижимость включает в
себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением
недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно
выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой
недвижимости как физического объекта. Таким образом, право
собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.
3.3. Движимое имущество включает в себя материальные и
нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество
не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое
имущество характеризуется возможностью быть перемещенным.
3.4. В терминологии бухгалтерского учета имущество (активы)
представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или
под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным
основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Владение
имуществом (активным) как таковое является нематериальным
понятием. Однако само имущество (активы) может быть как
материальным, так и нематериальным.
3.5. В соответствии с международными стандартами
бухгалтерского учета, рассматриваемыми в Стандарте МКСОИ 3, активы
различаются на материальные, нематериальные и инвестиционные.
Особое значение имеют следующие термины и понятия:
а. Текущие активы. Активы, не предназначенные для
использования на постоянной основе в деятельности предприятия,
например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные
инвестиции, банковская и кассовая наличность. В некоторых случаях
недвижимость, обычно рассматриваемая как основные активы в
соответствии с данным ниже определением, может также быть отнесена
к текущим активам. В качестве примера можно привести земельные
участки или объекты недвижимости, находящиеся в товарно -
материальном запасе и предназначенные на продажу.
б. Основные активы (основные средства). Это материальные и
нематериальные активы, подразделяющиеся на две общие категории:
(1) Недвижимость, производственные средства и оборудование.
Активы, предназначенные для использования на постоянной основе в
деятельности предприятия, включающие в себя земельный участок и
сооружения, производственные средства и оборудование,
амортизационный резерв (аккумулированные амортизационные
начисления) и другие виды активов.
(2) Прочие долговременные активы. Активы, не предназначенные
для использования на постоянной основе в деятельности предприятия,
но которые будут находиться в долговременном владении. Такие
активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные
дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты,
фирменные знаки и другие активы.
3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем совпадает с
терминологией, используемой оценщиками. Если следовать
классификации параграфа 3.5, оценщики преимущественно имеют дело с
основными активами. В техническом плане оценивается владение
имуществом (активами), или право владения, а не сами активы,
материальные или нематериальные. Этот термин подчеркивает различие
между экономической концепцией оценки имущества, объективно
основанной на способности этого имущества быть проданным и
купленным на свободном рынке, и некой субъективной концепцией,
предполагающей в качестве основы определения стоимости некоторые
внутренние качества объекта, либо другую базу, отличную от
Рыночной Стоимости. Тем не менее в Стандарте МКСОИ 2 отмечается,
что объективный рыночный подход имеет специальные приложения в
случаях ограниченной или нерыночной оценки собственности.
3.7. Термины "износ" и "амортизация" (depreciation)
используются как в оценке, так и в бухгалтерском учете и могут
привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание
недоразумений Оценщики, применяя Методы Стоимости Воспроизводства
и Возмещения, могут использовать термин "износ" или "начисленный
износ", имея в виду любую потерю стоимости относительно суммарной
стоимости приобретения. Такие потери могут относиться к
физическому износу, функциональному или техническому либо внешнему
устареванию. Термин "амортизационные начисления" (accruals for
depreciation) обозначает начисления, произведенные бухгалтерами
для возмещения изначальных затрат на приобретение активов,
независимо от принципа, по которому эти начисления производились.
Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является
функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою
очередь, зависят прежде всего от конкретного способа вычислений,
применяемого бухгалтером, и необязательно отражают состояние
рынка.
3.8. Учитывая, что юридический термин "собственность",
относящийся к объекту недвижимости, в то же время широко
используется в качестве общего обозначения недвижимого и / или
движимого имущества, в настоящих Стандартах это понятие
используется в широком смысле. В этом контексте под ним может
пониматься как сам физический объект, так и право владения им.
Принимая это соглашение, мы можем отличить собственность в общем
контексте процесса оценки от собственности, понимаемой как активы
в смысле определений и соглашений бухгалтерского учета.
4.0. Цена, Себестоимость (Затраты, Издержки),
Рынок и Стоимость
4.1. Неточность, неконкретность языка может привести и
приводит в действительности к различного рода недопониманиям и
недоразумениям, в особенности если речь идет о международном
сообществе. Эта проблема становится особенно актуальной в случаях,
когда слова языка, имеющие широкий, обыденный смысл, также
используются для обозначения специфических понятий в некоторой
дисциплине. При употреблении в оценке имущества терминов цена,
себестоимость, рынок, стоимость мы сталкиваемся именно с такой
ситуацией.
4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму,
требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу.
Она является историческим фактом, то есть относится к
определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли
она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от
финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных
покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может
не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или
услугам другими людьми. Тем не менее цена в принципе является
индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или
услугам конкретным покупателем и / или конкретным продавцом при
конкретных обстоятельствах.
4.3. Себестоимость (затраты, расходы) является ценой,
заплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой
для создания или производства товара или услуги. По завершении
процесса создания или акта купли - продажи себестоимость (затраты,
расходы) становится историческим фактом. Цена, заплаченная
покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на
приобретение.
4.4. Рынок представляет собой систему, в которой товары и
услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового
механизма. (Иногда рынком называют также и место, где совершаются
эти операции). Концепция рынка подразумевает способность товаров
и / или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений
деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных
сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и
предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих
возможностей и компетенции, понимания относительной полезности
конкретных товаров и / или услуг, а также с учетом своих
индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным,
национальным или международным.
4.5. Стоимость является экономическим понятием,
устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами,
доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает.
Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности
конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в
соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое
понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую
имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают
данную услугу, на момент оценки стоимости.
4.6. Существует много типов стоимости и соответствующих им
определений (см., например, МКСОИ Стандарт 2). Некоторые из них
являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми в
процедурах оценки имущества. Другие же используются в специальных,
строго оговоренных случаях. Для понимания и практического
применения методов оценки крайне важно ясно изложить используемый
тип и определение стоимости, а также обратить внимание на то,
чтобы выбранный тип стоимости соответствовал контексту конкретной
задачи, стоящей перед оценщиком. В зависимости от выбранного
определения стоимость оцениваемого имущества может оказаться
различной.
4.7. Профессиональные оценщики избегают употреблять
неспецифицированный термин "стоимость", применяя его в сочетании с
определяющим прилагательным - конкретизирующим, какая именно
стоимость имеется в виду. Рыночная стоимость (Market Value, или в
некоторых странах Open Market Value), наиболее распространенный в
оценке имущества тип стоимости, является предметом обсуждения
МКСОИ Стандарта 1. Ввиду того, что традиционный здравый смысл
подсказывает понятие стоимости трактовать именно как рыночную
стоимость (если не оговорено обратное), особенно важно, чтобы в
каждом таком случае понятие "рыночная стоимость" было ясно и точно
определено.
4.8. Понятие стоимости предполагает определение некоторой
денежной суммы, связанной с актом купли - продажи. Тем не менее
продажа оцениваемого объекта собственности не является условием,
необходимым для процесса определения цены, за которую этот объект
собственности должен продаваться на дату оценки при соблюдении
условий, налагаемых в определении Рыночной Стоимости.
4.9. Рыночная Стоимость объекта недвижимости является
выражением его полезности именно с точки зрения рынка, а не его
отвлеченного физического статуса. Для конкретного предприятия
полезность его активов может отличаться от их полезности с точки
зрения рынка или отдельно взятой отрасли. Следовательно,
необходимо, чтобы оценка имущества и бухгалтерские отчеты,
отражающие эффекты изменения цен, учитывали разницу между
стоимостью в рыночном смысле, которая должна быть отражена в
финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не
должны браться за основу финансовой документации. Остаточная
Стоимость Возмещения (ОСВ), понимаемая в смысле определения МКСОИ
Стандарта 2 и будучи приложенной к специализированной
собственности, хотя и является нерыночной базой оценки, тем не
менее в соответствующих случаях может быть применена в финансовой
отчетности.
4.10. Аргументы, аналогичные приведенным в параграфе 4.9,
справедливы для оценки собственности, отличной от недвижимого
имущества. За исключением случаев обоснованного применения ОСВ,
финансовая отчетность требует применения методов, основанных на
Рыночной Стоимости, и проведения четкой границы между ними и
методами, использующими нерыночные типы стоимости.
4.11. Общая себестоимость объекта недвижимости включает в себя
все прямые и косвенные затраты на его производство. Если
покупатель после приобретения недвижимости произвел дополнительные
капитальные затраты, то при расчете себестоимости эти затраты
прибавляются к (себе)стоимости приобретения. В зависимости от
того, насколько рынок считает эти затраты целесообразными, в такой
мере они будут вносить свой вклад в Рыночную Стоимость имущества.
5.0. Рыночная Стоимость
5.1. Понятие Рыночной Стоимости отражает коллективное
восприятие и действие рынка и является основой для оценки
большинства ресурсов экономики рыночного типа. Несмотря на то, что
точные определения могут варьироваться, смысл, вкладываемый в это
понятие, ясен всем, и с его применением проблем обычно не
возникает.
5.2. По Стандартам МКСОИ Рыночная Стоимость определяется как
расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество
должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным
покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой
сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, что
каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без
принуждения.
5.3. В МКСОИ Стандарте 1 приведено подробное объяснение
понятия и определения Рыночной Стоимости. Здесь же, в качестве
предварительного замечания, важно отметить, что профессионально
полученное расчетное значение Рыночной Стоимости является
объективной оценкой установленных прав владения определенной
собственностью на конкретную дату. Рыночная Стоимость является
оценкой, основанной на рыночных данных и выработанной в
соответствии с настоящими Стандартами, при этом отчет представлен
в виде, соответствующем Стандартам и / или соглашениям, применимым
к задачам, стоящим перед конкретной оценкой. В МКСОИ Стандарте 3
устанавливаются Стандарты оценки, разработанные специально для
финансовой отчетности и смежной документации.
5.4. Основные активы отличаются от большинства текущих активов
тем, что они требуют большего периода времени для того, чтобы
посредством маркетинга определить цену, представляющую их Рыночную
Стоимость. Этот элемент времени, а также отсутствие "рынка
наличного товара", специфика и большое разнообразие рынков и
объектов собственности наряду с другими факторами определяют
потребность в профессиональных оценщиках и выработке настоящих
Стандартов.
6.0. Наиболее Эффективное Использование
6.1. Земная поверхность является основой любого существования
и, за редким исключением, остается неизменной на протяжении жизни
отдельных людей. Благодаря уникальности и неподвижности земли
каждый земельный участок имеет уникальное, присущее только ему,
местоположение. Постоянство земной поверхности также позволяет
сделать естественное допущение, что она переживет производимые на
ней разработки и возводимые человеком сооружения.
6.2. Уникальные свойства земли позволяют нам говорить о
стоимости собственного земельного участка, и, в соответствии с
экономическими принципами, оценивая земельный участок отдельно от
осуществленных на нем улучшений, мы должны оценить тот вклад,
который вносят эти улучшения в общую стоимость объекта
собственности. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная
на понятии "наиболее эффективного использования", выражает
полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений,
где улучшения определяют разницу между общей рыночной стоимостью
объекта недвижимости и стоимостью собственно земельного участка.
6.3. Несмотря на обстоятельства, изложенные выше в
параграфе 6.2, многие объекты собственности оценены как
совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях
оценщик, как правило, определяет Рыночную Стоимость, учитывая
наиболее эффективное использование участка с имеющимися
улучшениями.
6.4. Наиболее эффективное использование определяется как
наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически
возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым
с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость
оцениваемого имущества будет максимальной.
6.5. Использование имущества, не разрешенное законом или
физически невозможное, не может рассматриваться в качестве
наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и
физически возможного использования от оценщика может потребоваться
разумное объяснение, оправдывающее его мнение о вероятности
подобного использования. После того, как в результате анализа были
выявлены один или несколько разумно оправданных вариантов
использования, они исследуются на предмет финансовой
состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое
имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее
эффективным использованием.
6.6. Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать
эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий
характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном
участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных
проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих
в процессе оценки.
6.7. Понятие наиболее эффективного использования является
неотъемлемой составной частью оценки Рыночной Стоимости. Однако
некоторые стандартные процедуры предназначены для специального
приложения понятия наиболее эффективного использования при оценке
собственности в связи с подготовкой финансовой отчетности и
смежной документации. Это специальное приложение, называющееся
"Рыночная Стоимость при Существующем Использовании", обсуждается в
МКСОИ Стандарте 3.
7.0. Полезность
7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого
имущества является его полезность, процедуры, используемые в
процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественная
интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом
встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие
полезности.
7.2. Полезность является скорее относительным, или
сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой.
Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило,
измеряется их плодородностью. Стоимость земли непосредственно
зависит от количества и качества урожая либо количества и качества
построек, либо, если участок допускает застройку, от степени
продуктивности, на которую она способна в коммерческом,
промышленном аспекте или в плане жилищного строительства.
Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки
ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных,
экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее
продуктивность.
7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом
используется имущество, и / или от того, как высоко оно может
котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов
имущества оптимальная полезность достигается, если объекты
выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться
более полезными в качестве части группы. Следовательно, необходимо
различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, от его
полезности как части группы.
7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты
недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в
индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать.
Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается)
благодаря функциональной или экономической связи с другими
объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая
стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете
либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в
соответствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая
подобная стоимостная поправка не должна учитываться в Рыночной
Стоимости без соответствующего обоснования.
7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может
обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или
функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости,
находящимся в чужом владении, либо благодаря своей
привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы.
В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости,
установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки,
величину такой дополнительной стоимости.
7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как
правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества.
Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно
излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом
изымаются из процесса производства, преобразуются для
альтернативного использования или просто зависают без дела на
определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка,
экономические или политические, могут вынудить на неопределенное
время сократить производство.
7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в
отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики
либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень
полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в
подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной
подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со
Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное
изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации,
на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и
ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась
оценка.
7.8. Типичным результатом политической или экономической
нестабильности является изменение полезности, в продуктивности
либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит
ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности
такого развития событий. Временные остановки или закрытия
предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не
повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного
прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение
стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете
всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их
функционирование.
8.0. Другие Важные Понятия
8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом
термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в
том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского
учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной
Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости
подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии
определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от
нормального процесса перераспределения собственности в условиях
открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность
совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в
затруднительном положении, а также другие случаи, не
предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин
"Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте
при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия
сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать
определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и
недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в
себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения
термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий
и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.
8.2. Специализированные активы представляют собой активы,
которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса,
составным компонентом которого они являются. Такие активы также
можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще
нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане
конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или
полном отсутствии рыночной информации для непосредственного
сравнительного анализа процесс оценки таких активов может
оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике
лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования
и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при
рассмотрении специализированных активов может быть применен любой
из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует
пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной
Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной
информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость
и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки
стоимости.
8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует
путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения
выражает затраты на приобретение на рынке в качестве
удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на
возможность строительства или иного способа создания
удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости
возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога
на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к
процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости
земельного участка при существующем на данный момент использовании
и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для
получения значения стоимости, отражающей потенциальную
прибыльность от использования имущества в целом.
8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных
процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и
предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим
определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать
весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости,
анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в
его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость
и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации.
Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она
может быть использована непосредственным образом, тем в большей
степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной
компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного
применения настоящих Стандартов.
8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах)
для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику
может потребоваться использовать особое определение термина
"Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и
определения оценки полагаются соответствующими положениям,
содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не
оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не
меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования
самого определения, которое может быть различным для разных стран
из-за отличий в законодательстве.
8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение
целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом,
отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к
подобного рода документации, должен содержать заключение,
определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и
содержащее аргументацию этой классификации.
8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения
стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те
первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые
подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако
имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или,
наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от
поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного
предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом,
который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а
может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если
произведенное имущество предназначено для продажи, производитель
должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты
производителя на его производство, иначе деятельность предприятия
будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то
цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью
приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а
разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки
и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также
называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа
может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца,
или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное
применение изложенных принципов.
8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и
соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих
Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие
дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то,
каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и
инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для
оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание
терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков,
так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для
оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с
правильным использованием разработанных методик. Настоящие
Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку
имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.
9.0. Резюме
9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь
оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей
финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан
на использовании реальной рыночной информации, на основании
которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно
оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации,
касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки
имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить
ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех
аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе
устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 1
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ МКСОИ
МКСОИ
Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был
образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется
организациями - членами, которые на март 1994 года представляли
общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным
Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на
английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.
The International Assets Valuation Standards Committee,
12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD.
Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430.
МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
СТАНДАРТ 1
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ
Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте
предварительного материала и вступительных рекомендаций,
содержащихся в Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы
Оценки".
1.0. Введение
1.1. Целью этого Стандарта является введение общего
определения понятия "Рыночная Стоимость". Кроме того, Стандарт
объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке
собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и
методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости.
1.2. Рыночная Стоимость является представлением меновой
стоимости или той денежной величины, которую можно получить за
собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом
рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных
в определении Рыночной Стоимости. Для того чтобы оценить Рыночную
Стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное
использование или наиболее вероятное использование объекта
собственности (см. МКСОИ Предисловие, параграф 6.3). Это
использование может совпадать с существующим на данный момент либо
быть каким-то иным. Это определяется на основании рыночных данных.
1.3. Рыночная Стоимость определяется при помощи методов и
процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее
вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы
на открытом рынке. Наиболее распространенными методиками оценки
Рыночной Стоимости являются Метод Сравнения Продаж, Метод
Капитализированного Дохода, или Дисконтированного Наличного
Потока, и Затратный Метод.
1.4. Затратный Метод имеет два возможных варианта применения,
один из которых может быть использован при оценке Рыночной
Стоимости. В приложении к оценке Рыночной Стоимости все параметры
метода берутся из данных открытого рынка. В приложении к
нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для
дополнения картины Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ)
сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может
определять Рыночную Стоимость. При получении, представлении и
использовании Рыночной Стоимости важно не запутаться в этих
различных затратных подходах.
1.5. Все методы, процедуры и техники измерения Рыночной
Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом
правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной
Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный
рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные
затраты и степень амортизации должны определяться исходя из
анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод
Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен
быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и
нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного
метода в основном обусловлен характером доступной информации,
особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта,
результат всех упомянутых процедур должен быть один - Рыночная
Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).
1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно
вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости
различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой
метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути
сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один - два
метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом
рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при
определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в
его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.
2.0. Область применения
2.1. Этот Стандарт применим к оценке Рыночной Стоимости
собственности - как правило, недвижимости и элементов, имеющих к
ней непосредственное отношение. При этом предполагается, что
рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на
открытом рынке, а не как часть действующего предприятия или с
какой-либо другой точки зрения.
3.0. Определения
3.1. Рыночная Стоимость в контексте Стандартов определяется
следующим образом:
Рыночная Стоимость есть расчетная величина - денежная сумма,
за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату
оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в
результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при
этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно,
расчетливо и без принуждения.
3.2. Термин "имущество (активы)" использован из-за
соответствующей направленности настоящих Стандартов. Однако вместо
него для общности определения мог быть выбран термин
"собственность". Каждый элемент определения имеет свою
концептуальную подоплеку:
3.2.1. "Расчетная величина..." относится к цене, выраженной в
денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть
уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная
Стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально
может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем
условиям определения Рыночной Стоимости. Это самая высокая из
реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных
для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные
или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки,
таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением
имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или
при наличии одного из признаков Специальной Стоимости (по
определению МКСОИ Стандарта 2).
3.2.2. "...имущество должно переходить..." подчеркивает тот
факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной,
нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это
цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна
состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем
прочим требованиям определения понятия Рыночной Стоимости.
3.2.3. "...на дату оценки..." выражает привязку расчетной
Рыночной Стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что
рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение
стоимости для другого момента времени может быть неверным или
некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние
рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату.
Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая
Рыночную Стоимость, завершается одновременно с переходом имущества
из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.
3.2.4. "...между добровольным покупателем..." относится к
тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не
принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую
цену - ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости.
Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в
соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не
воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть
или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не
заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний
владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот
"рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения
относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень
Рыночной Стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально
чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении Рыночной
Стоимости опускают слова о добровольном покупателе.
3.2.5. "...добровольный продавец..." не сгорает от желания
продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой
цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается
разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован
продать имущество на рыночных условиях после адекватного
маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен,
какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с
реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не
принимаются, так как "добровольный продавец" является
гипотетическим владельцем.
3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." означает, что
между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений
(например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и
арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за
наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая
Рыночную Стоимость, должна происходить между сторонами, не
связанными между собой особыми отношениями и действующими
независимо в своих интересах.
3.2.7. "...после адекватного маркетинга..." означает, что
имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее
подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально
возможных в соответствии с определением Рыночной Стоимости.
Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от
рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы
имущество привлекло к себе внимание адекватного количества
покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга
предшествует дате оценки.
3.2.8. "...каждая из сторон действовала компетентно,
расчетливо...": предполагается, что как добровольный покупатель,
так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о
сущности и характеристиках продаваемого имущества, его
существующем использовании и потенциальном применении, а также о
состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из
них, обладая этой информацией, действует в своих интересах
расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в
сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде
на момент оценки, а не некое предвидение ситуации. Необязательно
является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими
ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней
рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле -
продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или
продавец действует в соответствии с самой полной информацией о
состоянии рынка, доступной на текущий момент.
3.2.9. "...и без принуждения.": акцент делается на том
обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении
сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и
не подталкивается.
3.3. Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества,
рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета
каких-либо сопутствующих налогов.
4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета
4.1. Существует немало терминов, употребляемых как Оценщиками,
так и бухгалтерами. В некоторых случаях это может привести к
недоразумениям и возможному искажению смысла Стандартов. В МКСОИ
Стандарте 1 формулируется определение Рыночной Стоимости и
приводится обсуждение общих понятий, связанных со Стандартами
Рыночной Стоимости. Некоторые другие важные термины, определенные
в МКСОИ Стандартах 1 и 2, являются основой для формулировки более
специальных требований МКСОИ Стандарта 3.
4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость
имущества при Существующем Использовании базируется на предпосылке
продолжения использования имущества таким же образом, как оно
использовалось до настоящего момента. Рыночная Стоимость при
Существующем Использовании является специальным случаем
определения Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стоимость
избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе
наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает
ли она с существующим применением или нет.
4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ Стандарта 3 Рыночная
Стоимость является базой оценки неспециализированных объектов
собственности, проводимой в связи с задачами финансовой
отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную Стоимость и другие
базы оценки, которые применять не следует. В Стандарте 3 также
обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой
отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые
в соответствии с настоящими Стандартами неприменимы в финансовой
отчетности.
4.4. Специализированные активы и активы с ограниченным из-за
особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из
рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или
предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются.
Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если
наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно
связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета
его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать
определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить
вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость.
В Стандарте 3 показано отличие этих процедур от Метода Остаточной
Стоимости Возмещения и указано на их нерыночный характер и
несовместимость с МКСОИ Стандартами для нормальной финансовой
отчетности.
4.5. В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке
временно нарушен или приостановлен в силу экономических,
политических, социальных или иных внешних причин, Рыночная
Стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату
оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке
операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом
Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных
примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, Оценщику
следует выразить свое мнение по поводу Рыночной Стоимости,
основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении
рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери
стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к
нормальному функционированию. Крайне важным моментом является
ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев
процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых
базировалась оценка.
4.6. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден
использовать некоторое специальное определение Рыночной Стоимости,
удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным
требованиям юрисдикции, в пределах которой выполняются работы по
оценке.
5.0. Формулировка стандарта
5.1. Прежде чем принимать на себя обязательства по оценке
имущества, Оценщик должен определить, обладает ли он достаточными
знаниями и опытом для выполнения работы в соответствии с
настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки;
другими словами, он обязан:
(1) До принятия обязательств довести до сведения клиента любое
несоответствие каким-либо из профессиональных качеств;
(2) Предпринять все необходимые шаги для компетентного
выполнения работы;
(3) По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно
изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного
отражения.
5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен понимать и
правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые
для получения достоверной оценки.
5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно
идентифицировать оцениваемую собственность, связанные с ней
интересы, цели оценки и планируемое использование ее результатов,
масштабы процесса сбора данных, накладываемые ограничения,
эффективную дату оценки.
5.4. При проведении оценки Оценщик должен идентифицировать и
дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В
случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание
необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с
Рыночной Стоимостью.
5.5. В отчете об оценке Рыночной Стоимости Оценщик обязан:
5.5.1. Изложить результаты оценки - исчерпывающе, доступно и
однозначно интерпретируемым образом.
5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, достаточной
информацией для понимания его исходных данных, аргументации,
анализа и выводов.
5.5.3. Сформулировать все допущения и ограничения, на которых
базировался процесс оценки.
5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую
собственность, а также характер и масштаб ее исследования.
5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
5.5.6. Дать определение оцениваемой стоимости, установить
эффективную дату оценки и дату отчета.
5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз
оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы.
5.5.8. Включить в отчет заверенный подписью акт,
подтверждающий объективность оценки, фиксированность
(независимость от результатов оценки) профессионального гонорара
или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о
применимости Стандартов и другие пояснительные материалы.
6.0. Замечания
6.1. Концепция и определение Рыночной Стоимости являются
фундаментальными для всей практики оценки. В главе "Общие Понятия
и Принципы Оценки", на которую опираются эти Стандарты, вкратце
разъясняются важнейшие экономические и процедурные моменты.
6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит не от
фактической сделки, имевшей место на дату оценки. Рыночная
Стоимость является расчетной ценой, которая должна быть достигнута
в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего
определению Рыночной Стоимости. Рыночная Стоимость представляет
собой цену, на которой на определенный момент времени должны
сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения
Рыночной Стоимости, при условии, что у каждого из них было
достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и
альтернативных вариантов. При этом не учитывается то время,
которое может потребоваться на подготовку контрактов и
сопутствующей документации.
6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает, что цена
достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке.
Это обстоятельство обусловливает периодически встречающееся
употребление прилагательного "открытый" перед словами "Рыночная
Стоимость" (Open Market Value). Слова "открытый" и "конкурентный"
имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества
может быть как международным, так и локальным. Рынок может
состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может
характеризоваться сильно ограниченным числом участников. Рынок, на
котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию
считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в
определении слова "открытый" не означает, что рассматриваемые
сделки будут закрытыми или могут носить частный характер.
6.4. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на
рассмотрении сравнимых объектов собственности. Процесс оценки
требует от Оценщика проведения адекватного исследования,
компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом
Оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению,
учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке
тенденции, данные о сравнимых сделках и многое другое. В тех
случаях, когда рыночные данные ограничены или практически
отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных
объектов собственности), Оценщик должен адекватно отразить эту
ситуацию и указать, повлиял ли, и если да, то в какой степени, на
оценку стоимости недостаток информации. Все оценки в какой-то мере
зависят от индивидуального мнения Оценщика, но в отчете должно
быть раскрыто, базировался ли Оценщик в расчете Рыночной Стоимости
на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной
собственности и недостатка сравнимой рыночной информации больше
базировалась на субъективном мнении самого Оценщика.
6.5. Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в
резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие
может длиться в течение ряда лет и быть и при этом обычным и
ожидаемым в ближайшем будущем состоянием рынка. В других же
ситуациях резкие экономические колебания могут привести к
значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно
отличающиеся от средних рыночных показателей, Оценщик должен
учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе. При наличии
реалистичного рыночного уровня у Оценщика по-прежнему остается
возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную
информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о
Рыночной Стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в
процессе оценки следует принимать во внимание.
6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда
может найтись достаточно большое количество "добровольных
продавцов". Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут
включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или
происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную
добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во
внимание все существенные факторы такого рынка и придать
конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим
образом отражают состояние рынка. На распродажах имущества в
обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой
выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без
достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга.
Оценщик должен определить, в какой степени такие операции
удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной
Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.
6.7. В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими
колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить
рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов,
приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за
необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик
должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее
состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том,
чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты
его исследования.
6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при
сделках, определяющих Рыночную Стоимость, собственность была
выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного
промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что
эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки
основных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и
прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся
основными активами, в большей степени можно считать уникальными.
Обычно они реже продаются, и рынки для них менее формализованы и
менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных
бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из
этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является
распространенным предметом купли - продажи широкой общественности,
Рыночная Стоимость основных активов требует существенного периода
времени для адекватного маркетинга и переговоров.
6.9. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве
долгосрочной инвестиции компании - холдинга - пенсионного фонда,
трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, -
обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов
в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная,
"портфельная" Рыночная Стоимость таких активов может быть больше
(или, наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных
компонентов.
6.10. Любая оценка должна рассматриваться в контексте тех
задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с
подготовкой финансовой документации, то помимо соблюдения всех
прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете
должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый
оцениваемый объект.
6.11. В исключительных случаях Рыночная Стоимость может
выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя
некоторые случаи владения на основе аренды, специфические объекты
специализированной собственности, устаревшую собственность с
суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка,
некоторые экологически неблагополучные объекты и другие.
В некоторых странах наличие в финансовых отчетах отрицательных
значений стоимости не предусмотрено.
7.0. Требования, предъявляемые к структуре отчета
7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного
толкования или вводить в заблуждение. Оценка, выполненная в целях
расчета Рыночной Стоимости, должна соответствовать требованиям
Раздела 5. Отчет должен содержать описание конкретного приложения
понятия Рыночной Стоимости в смысле определения, данного в
настоящих Стандартах, наряду с указанием на то, каким образом
рассматривалась стоимость в терминах полезности или наиболее
эффективного использования (или наиболее вероятного
использования), и формулировки всех существенных предпосылок.
7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко
идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно
которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи
оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы
результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно
интерпретированы.
7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах
применение альтернативных определений стоимости может быть
допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их
использования такие альтернативы определения не интерпретировались
как представление Рыночной Стоимости.
7.4. В том случае, если оценка проводится "внутренним
оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем
оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной
за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой
отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен
присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер
подобных взаимоотношений.
8.0. Условия отступления от стандарта
8.1. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден
использовать или ссылаться на некоторое специфическое определение
Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных
требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если
результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в
область действия международных стандартов либо в тех случаях,
когда местное определение может привести к неправильной
интерпретации, Оценщик должен также использовать определение,
приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводить ли выбор
альтернативного определения к изменениям в результатах оценки.
9.0. Дата вступления в силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу
24 марта 1994 года.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 2
БАЗЫ ОЦЕНКИ, ОТЛИЧНЫЕ ОТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
МКСОИ
Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был
образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется
организациями - членами, которые на март 1994 года представляли
общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным
Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на
английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.
The International Assets Valuation Standards Committee,
12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD.
Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430.
МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
СТАНДАРТ 2
БАЗЫ ОЦЕНКИ, ОТЛИЧНЫЕ ОТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте
предварительного материала и вступительных рекомендаций,
содержащихся в предисловии и главе "Общие Понятия и Принципы
Оценки".
1.0. Введение
1.1. Настоящий Стандарт преследует двоякую цель: во-первых,
определить и разъяснить базы стоимости, отличные от Рыночной
Стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых,
провести различие между ними и Рыночной Стоимостью.
1.2. Несмотря на то, что в большинстве ситуаций
профессиональной оценки, в особенности в случаях оценки их
имущества, рассмотренных в Стандарте 3, используется Рыночная
Стоимость, некоторые ситуации требуют применения баз оценки,
отличных от Рыночной Стоимости. Принципиально важным является то,
чтобы как Оценщики, так и те, кто пользуется результатами оценки,
ясно понимали отличие оценки, основанной на Рыночной Стоимости, от
оценки, основанной на нерыночных методах расчета стоимости, и
влияние (если таковое имеется) разницы между этими понятиями на
область применения результатов оценки.
1.3. МКСОИ стремится не допускать случаев недоразумений на
международном уровне и / или неправильного понимания внутри
государств, связанных с использованием и приложением нерыночных
баз оценки. Оценщики, взявшие на себя ответственность по внедрению
этих Стандартов, должны заботиться о том, чтобы выбирались
подходящие базы оценки, используя все разумные средства для
улучшения понимания у пользователей результатами оценки, избегая
ситуаций, которые могут ввести в заблуждение общественность, и
публикуя объективно обоснованные оценки.
2.0. Область применения
2.1. Настоящий Стандарт относится к базам оценки, отличным от
Рыночной Стоимости.
2.2. В МКСОИ Стандарте 3 Рыночная Стоимость рассматривается в
качестве основы для финансовой отчетности. Стандарт 3 включает в
себя Рыночную Стоимость при Существующем Использовании - особый
случай Рыночной Стоимости, относящейся к недвижимости,
производственным средствам и оборудованию, предназначенным для
дальнейшего использования в том виде, как они использовались на
дату оценки. Несмотря на то, что эта ситуация противоречит общему
принципу наиболее эффективного использования, ее следует
рассматривать как особый случай, нежели как отступление от понятия
Рыночной Стоимости.
2.3. Еще один из МКСОИ Стандартов относится к базе оценки
активов, являющихся частью действующего предприятия. Понятия
Стоимости Действующего Предприятия и связанной с ней Эффективной
Стоимости являются нерыночными базами стоимости, определенными в
Стандарте 2.
3.0. Определения
3.1. Потребительская Стоимость. Этот тип стоимости делает
акцент на том вкладе, который собственность вносит в стоимость
того предприятия, чьей частью она является, без учета наиболее
эффективного использования этой собственности или величины
денежной суммы, которая могла бы быть получена от ее продажи.
Потребительская Стоимость представляет собой стоимость, которую
конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при
конкретном использовании, и, следовательно, относится к нерыночной
сфере.
3.2. Собственность с Ограниченным Рынком. Собственность,
которая из-за особых условий рынка, своих специфических
характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент
времени привлекает относительно небольшое число потенциальных
покупателей. Основной отличительной чертой Собственности с
Ограниченным Рынком является не ее неспособность быть проданной на
открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности
такого рода, как правило, требует более длительного периода
маркетинга, чем для собственности, пользующейся более высоким
спросом.
3.3. Специализированная Собственность, Собственность
специального назначения или специальной конструкции.
Собственность, которая в силу своей специфики обладает
полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования или
конкретными пользователями, и которая редко продается (если
продается вообще) на открытом рынке помимо продажи ее в качестве
части действующего предприятия. Несмотря на то, что многие
сооружения, включая частные жилые дома, могут быть
охарактеризованы как собственность "специального назначения", это
определение в первую очередь приложимо к собственности, имеющей
крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющей;
типичными примерами являются нефтеочистительные заводы,
электростанции, судоремонтные заводы, специализированные
производства, церкви, музеи, а также объекты собственности,
имеющие специфическое местоположение для определенной
деятельности.
3.3.1. В соответствии с замечаниями Стандарта 3, при оценке
имущества в связи с финансовой отчетностью, задействованные
владельцем объекты собственности могут рассматриваться как
неспециализированные либо как специализированные.
3.3.2. Неспециализированная собственность оценивается в
соответствии с концепциями Рыночной Стоимости. Объекты,
предназначенные для длительного использования в том виде, как они
задействованы на текущий момент времени, оцениваются на базе
Рыночной Стоимости при Существующем Использовании, описанной в
МКСОИ Стандарте 3.
3.3.3. Специализированная собственность, по определению, редко
продается на открытом рынке (если продается вообще). В силу этого
при ее оценке в целях финансовой отчетности часто используется
Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) с соответствующим
изложением применяемых процедур.
3.4. Инвестиционная Стоимость. Стоимость собственности для
конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях
инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный
объект собственности с конкретным инвестором или группой
инвесторов, имеющими определенные цели и / или критерии
инвестирования. Термин "Инвестиционная Стоимость" не следует
путать с Рыночной Стоимостью инвестиционной собственности.
3.5. Стоимость Действующего Предприятия. Стоимость бизнеса в
целом. Это понятие включает в себя оценку функционирующего
предприятия и получения из Общей Стоимости Действующего
Предприятия величин для составных частей, выражающих их вклад в
общую стоимость, однако сама по себе ни одна из этих компонент
Рыночной Стоимости не образует (см. также Эффективную Стоимость,
параграф 3.13.6 ниже).
3.6. Страховочная Стоимость. Стоимость собственности,
определяемая положениями страховочного контракта или полиса.
3.7. Облагаемая Стоимость. Стоимость, рассчитываемая на базе
определений, содержащихся в соответствующих нормативных
документах, относящихся к налогообложению собственности. Хотя в
некоторых юрисдикциях стоимость, используемая в качестве базы
налогообложения, фигурирует как Рыночная Стоимость, тем не менее
предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным
от Рыночной Стоимости в смысле приведенного здесь определения.
3.8. Остаточная Стоимость Возмещения (ОСВ). ОСВ представляет
собой метод оценки, основанный на расчете текущей Рыночной
Стоимости земельного участка при его существующем использовании в
сумме с общими затратами на возмещение (воспроизводство) улучшений
за вычетом начислений на физический износ и всех соответствующих
форм обесценения. Результат, являющийся нерыночным типом
стоимости, называют Остаточной Стоимостью Возмещения. Он
определяется потенциальной рентабельностью или потенциалом услуг,
оказываемых предприятием.
3.9. Утилизационная Стоимость. Стоимость собственности (за
исключением земельного участка), рассматриваемой не при
существующем использовании, а как совокупность материалов,
содержащихся в ней, без дополнительного ремонта и адаптации. Эта
стоимость может рассчитываться как общие или как чистые затраты на
реализацию и, в последнем случае, может совпадать с чистой
стоимостью реализации.
3.10. Ликвидационная Стоимость, или Стоимость при Вынужденной
Продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от
продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения
адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной
Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной
продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и
покупателем или покупателями, информированными о затруднениях,
испытываемых продавцом.
3.11. Специальная Стоимость. Термин, относящийся к
экстраординарным добавкам к Рыночной Стоимости. Специальная
Стоимость может возникнуть, например, благодаря физической,
функциональной или экономической связи объекта собственности с
некоторой другой собственностью, например, территориально
примыкающей к рассматриваемому объекту. Специальная Стоимость
представляет собой дополнительную стоимость, которая может иметь
смысл скорее для определенного владельца или пользователя, либо
будущего владельца или пользователя, нежели для рынка в целом; то
есть она применима к покупателю, имеющему особый интерес.
Специальная Стоимость может иметь прямое отношение к Стоимости
Действующего Предприятия. Оценщик должен позаботиться о том, чтобы
отделить такие подходы от Рыночной Стоимости и оговорить все
сделанные им допущения.
3.12. Некоторые другие выражения стоимости, более характерные
для собственности, производственных средств и оборудования, а
также некоторые особые ситуации разобраны в Стандартах МКСОИ,
посвященных такого рода активам.
3.13. Термины Бухгалтерского Учета.
3.13.1. Справедливая, или Объективная, Стоимость. Денежная
сумма, за которую может быть продано имущество (или списана
задолженность) в результате коммерческой сделки между
компетентными добровольными сторонами.
3.13.2. Амортизационная Стоимость. Стоимость приобретения
имущества либо другая величина, заменяющая стоимость приобретения,
например, переоцененная стоимость, за вычетом расчетной остаточной
стоимости имущества.
3.13.3. Переоцененная Стоимость. Стоимость собственности,
производственных средств и оборудования, установленная в
результате оценки, как правило, проведенной квалифицированным
Оценщиком.
3.13.4. Стоимость Перспективной Отдачи. Величина, которую
ожидается получить от будущего использования имущества, включая
остаточную стоимость реализации.
3.13.5. Чистая Стоимость Реализации. Расчетная цена продажи
имущества, при нормальном состоянии дел в бизнесе, за вычетом
издержек на продажу и оформление. Таким образом, Чистая Стоимость
Реализации по своей природе аналогична Рыночной Стоимости за
вычетом затрат на реализацию, но только в том случае, если были
соблюдены все условия определения Рыночной Стоимости. В частности,
это означает наличие достаточного количества времени для
совершения сделки, определяющей Рыночную Стоимость. Рыночная
Стоимость, как правило, представляет собой валовую величину,
номинал, из которого потом вычитаются расходы на реализацию.
3.13.6. Эффективная Стоимость (Deprival Value или, иногда
Optimal Deprival Value). Стоимость имущества, с точки зрения его
настоящего владельца, равная большей из двух величин -
потребительской стоимости имущества для данного владельца и
стоимости реализации имущества. Эффективная Стоимость является
примером базы оценки, отражающей нерыночный характер понятия
Потребительской Стоимости имущества как части действующего
предприятия.
4.0. Взаимосвязь со Стандартами Бухгалтерского Учета
4.1. Время от времени на практике возникают недоразумения,
касающиеся приложения терминов и методов оценки к процедурам
бухгалтерского учета. Во избежание таких ситуаций и для решения
других проблем МКСОИ разработал МКСОИ Стандарт 1, рассматривающий
Рыночную Стоимость в качестве базы оценки, МКСОИ Стандарт 2,
относящийся к базам оценки, отличным от Рыночной Стоимости, и
МКСОИ Стандарт 3, относящийся к оценке в целях финансовой
отчетности. В совокупности с другими разделами международных
Стандартов Оценки они построены таким образом, чтобы снабдить
Оценщиков, бухгалтеров и широкую общественность рекомендациями,
касающимися стандартов оценки, затрагивающих бухгалтерский учет.
4.2. В соответствии с международными стандартами
бухгалтерского учета задачей финансовой отчетности является
беспристрастное отражение результатов деятельности и финансового
положения рассматриваемого предприятия. Таким образом, стандарты
бухгалтерского учета по своей сути не направлены на определение
стоимости самого предприятия, на его оценку. Дальнейшие
соображения на эту тему изложены в МКСОИ Стандарте 3.
4.3. Стандарты бухгалтерского учета предусматривают
необходимые средства для отражения в финансовых отчетах
предприятия результатов оценки основных (и прочих) активов. Эти
средства применимы к текущим рыночным оценкам или к другим базам,
связанным с затратными методами.
4.4. Стандарты, применимые к оценкам, проводимым в целях
финансовой отчетности и смежной документации, рассмотрены МКСОИ
Стандарте 3. (В МКСОИ Стандарте 2 определены понятия нерыночных
типов Стоимости, в общем случае не применимых в целях финансовой
отчетности). В особенности от Рыночной Стоимости следует отличать
нерыночные базы оценки, связанные с распределением стоимости по
компонентам.
4.5. ОСВ является нерыночным методом оценки специализированной
собственности и в случае его применимости может использоваться при
оценке в целях финансовой отчетности.
5.0. Общие Фундаментальные Критерии
5.1. Полезность собственности для конкретного предприятия
может отличаться от ее полезности с точки зрения рынка или
определенной отрасли. Следовательно, необходимо, чтобы финансовый
отчет и связанная с ним оценка имущества различали стоимость
объекта с точки зрения рынка, которая должна быть отражена в
финансовом отчете, и нерыночные типы стоимости, которые не должны
использоваться в качестве баз оценки для финансового отчета (тем
не менее см. выше параграф 4.5).
5.2. Потребительская Стоимость (см. параграф 3.1) (а также
Эффективная Стоимость (см. параграф 3.13.6)) является нерыночной
базой стоимости, измеряемой с точки зрения определенного
пользователя. Иногда ее называют "стоимостью для определенного
пользователя или владельца". Меновая Стоимость (см. МКСОИ
Стандарт 1, параграф 1.2 и след.) является стоимостью относительно
рынка, на котором теоретически происходит переход из рук в руки
прав владения имуществом. Определение МКСОИ Рыночной Стоимости,
применимое для финансовой отчетности, основано на принципе Меновой
Стоимости, а не Потребительской Стоимости.
5.3. Употребление выражений "Потребительская Стоимость" и
"Меновая Стоимость" без соответствующих пояснений может привести к
неправильному толкованию. В тех случаях, когда может возникнуть
недоразумение, их следует избегать.
5.4. Собственность может быть оценена на базе, отличной от
Рыночной Стоимости, либо может переходить из рук в руки по цене,
не отражающей Рыночную Стоимость в смысле данного выше
определения. Такие альтернативные базы стоимости могут выражать
либо нерыночный аспект полезности объекта, либо нетипичные и
нерыночные условия продаж. В качестве примеров могут быть взяты
Стоимость Действующего Предприятия, Специальная Стоимость,
Стоимость при Вынужденной Продаже, Утилизационная Стоимость и
Чистая Стоимость Реализации (см. выше 3.0 и след.).
5.5. Стоимость Действующего Предприятия выражает стоимость,
приписываемую бизнесу в целом, а не какой-либо из его составных
частей. Стоимость отдельных активов как компонентов действующего
предприятия определяется на основе их вклада в общее целое и
обычно рассматривается как их Потребительская Стоимость для
конкретного бизнеса и его владельца. Она не имеет отношения к
рынку (см. 3.5) и ее не следует путать с Рыночной Стоимостью при
Существующем Использовании (см. МКСОИ Стандарт 2, параграф 4.3 и
МКСОИ Стандарт 3).
5.6. Потребительская Стоимость собственности может совпасть с
ее Рыночной Стоимостью лишь случайным образом. Потребительская
Стоимость собственности будет выше, чем ее Рыночная Стоимость,
если предприятие смогло задействовать ее более полезным и выгодным
образом, чем типичный производитель аналогичного товара или услуг.
С другой стороны, Потребительская Стоимость может быть ниже
Рыночной Стоимости в том случае, если предприятие не использует
имущество с максимальной эффективностью. Потребительская Стоимость
может быть выше Рыночной Стоимости, если предприятие обладает
особыми правами на производство, экстраординарными контрактами,
уникальными патентами и лицензиями, специальной рецептурой, особым
гудвиллом и прочими нематериальными активами, которые при продаже
предприятия не передаются новому владельцу.
5.7. Специальная Стоимость может дополнительно приписываться
объекту собственности по причинам его уникального местоположения,
временно возникающей исключительной рыночной ситуации или
надбавки, которую готов заплатить покупатель, имеющий особый
интерес (см. 3.11). Подобный элемент Специальной Стоимости должен
быть отмечен в отчете, отдельно от Рыночной Стоимости,
установленной в соответствии с определением Рыночной Стоимости,
данным в настоящих Стандартах. Специальная Стоимость имущества не
должна включаться в формулу его Рыночной Стоимости, так как
подобная процедура будет вводить в заблуждение и, по умолчанию,
будет означать, что этот добавочный элемент стоимости не является
специальным.
5.8. Вынужденная продажа предполагает цену, обусловленную
реализацией имущества в нетипичных условиях и отражающую, как
правило, недостаточный период маркетинга, без должной открытости и
рекламы, а иногда свидетельствующую о недобровольности продавца
и / или реализации при вынуждающих обстоятельствах. По этим
причинам цена, связанная с вынужденной продажей, называемая
Стоимостью при Вынужденной Продаже, не является представлением
Рыночной Стоимости. Цена, заплаченная в такой сделке, является
реальным фактом. В общем случае Оценщику трудно ее прогнозировать
из-за характера и степени субъективных и конъюнктурных
предположений, требующихся для формулировки суждения такого рода.
Стоимость, или цена, при Вынужденной Продаже может также
фигурировать как Ликвидационная Цена.
5.9. Утилизационная Стоимость (см. 3.9) является, как правило,
выражением текущей цены, которую реально получить за собственность
(за исключением земельного участка), которая достигла конца
предполагаемого срока полезного использования в том виде, как она
использовалась до этого момента. Понятие Утилизационной Стоимости
предполагает, что имущество оценивается не в плане его
первоначального использования, а как для распродажи "на запчасти".
В этом контексте Утилизационная Стоимость в терминологии
бухгалтерского учета известна также как чистая стоимость
реализации активов, исчерпывающих свою полезность для предприятия.
5.10. Понятие Утилизационной Стоимости не подразумевает, что
собственность не может иметь дальнейшей полезной жизни. Проданная
"по винтикам" собственность может быть перестроена, преобразована
для нового использования, аналогичного прежнему или совершенно
другого, либо может служить источником запасных частей для других
объектов собственности, у которых еще не вышел срок службы. В
крайнем случае, Утилизационная Стоимость может представлять собой
стоимость утиля или стоимость сырья для вторичной переработки.
6.0. Формулировка Стандарта
6.1. Прежде чем приступить к заданию, связанному с оценкой,
основанной на предпосылке, отличной от Рыночной Стоимости, Оценщик
обязан:
6.1.1. Должным образом идентифицировать стоящие перед ним
задачи и удостовериться, что выполнение задания не приведет к
заключению, неоднозначно интерпретируемому либо не
соответствующему обстоятельствам дела;
6.1.2. Определить, обладает ли он достаточными знаниями и
опытом для выполнения работы в соответствии с настоящими
Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки; другими
словами:
(1) До принятия обязательств довести до сведения клиента любое
несоответствие каким-либо из профессиональных качеств.
(2) Предпринять все необходимые шаги для компетентного
выполнения работы.
(3) По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно
изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного
отражения.
6.2. При расчете нерыночной базы Стоимости Оценщик должен
понимать и правильно применять установленные методы и процедуры,
необходимые для получения достоверной оценки.
6.3. Для исключения возможности смешения понятий Рыночной
Стоимости и нерыночной базы Стоимости Оценщик должен
придерживаться следующей схемы действий:
6.3.1. Идентифицировать оцениваемую собственность.
6.3.2. Идентифицировать права, связанные с оцениваемой
собственностью.
6.3.3. Идентифицировать цель оценки и планируемый способ
использования ее результатов.
6.3.4. Дать определение типа рассчитываемой стоимости.
6.3.5. Исследовать оцениваемую собственность или собрать
необходимую информацию иным образом.
6.3.6. Выявить все особые обстоятельства и ограничения.
6.3.7. Установить эффективную дату оценки.
6.3.8. Обработать и проанализировать данные и условия,
существенные для выполнения задания.
6.3.9. Отметить, что оценка, представленная в отчете, не
является Рыночной Стоимостью, если в задании за основу берется
база оценки, отличная от Рыночной Стоимости.
6.4. Несмотря на то, что понятие нерыночной базы оценки в
некоторых ситуациях вполне может быть использовано, Оценщик должен
позаботиться о том, что в случае идентификации и включения в отчет
такой стоимости она не может быть истолкована как выражение
Рыночной Стоимости.
7.0. Требования, Предъявляемые к Структуре Отчета
7.1. Отчеты об оценке не должны допускать неоднозначного
толкования. Конкретные стандарты составления отчета для разных
стран могут отличаться друг от друга, но в обязанности Оценщика
входит включение в структуру отчета по крайней мере тех пунктов,
которые перечислены выше в параграфе 6.3. Для оценок, основанных
на нерыночных базах стоимости, особенно важно ясно отразить в
отчете цель оценки и планируемое применение ее результатов, а
также исчерпывающим образом разъяснить базу оценки, область
применения оценки и ее ограничения.
7.2. Каждый отчет об оценке с базой, отличной от Рыночной
Стоимости, должен содержать Перечень Ограничений или раздел
аналогичного содержания. Тем не менее Оценщик не должен
использовать Перечень Ограничений в качестве оправдания
несанкционированного отступления от настоящих Стандартов.
7.3. При проведении оценки с базой, отличной от Рыночной
Стоимости, Оценщик не должен делать допущения, не являющиеся
логичными в свете фактов, достоверных на эффективную дату оценки.
В отчетах должны быть обоснованно изложены все сделанные
допущения.
7.4. Каждый отчет об оценке с базой, отличной от Рыночной
Стоимости, должен следовать принципам, изложенным в МКСОИ
Стандарте 1. В особенности между Рыночной Стоимостью и любым
другим используемым типом стоимости должна быть проведена четкая
граница.
7.5. В том случае, если оценка проводится "внутренним
оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем
оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной
за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой
отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен
присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер
подобных взаимоотношений.
7.6. Другая отчетная документация не должна противоречить
настоящим Стандартам.
8.0. Условия Отступления от Стандарта
8.1. Если от Оценщика требуется выполнить задание, не
согласующееся с настоящими Стандартами, он должен идти на это
только в том случае, если:
8.1.1. Оценщик установит, что результаты работы не смогут
невольно ввести в заблуждение клиента, пользователей отчетом или
услугами Оценщика и общественность;
8.1.2. Оценщик поставит клиента в известность о том, что
задание включает в себя специальные допущения или отступления от
Стандартов, что должно быть полностью отражено в отчете и / или
представлении третьей стороне, осуществленном Оценщиком в качестве
результата своей работы.
8.1.3. В качестве условия договора Оценщик выдвинет требование
того, чтобы любой опубликованный документ со ссылкой на заключение
Оценщика содержал изложение всех допущений и отступлений от
Стандартов.
9.0. Дата Вступления в Силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу
24 марта 1994 года.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 3
ОЦЕНКА В ЦЕЛЯХ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ
И СМЕЖНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
МКСОИ
Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был
образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется
организациями - членами, которые на март 1994 года представляли
общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным
Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на
английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.
The International Assets Valuation Standards Committee,
12 Great George Street, Parlament Square, London SW1P3AD.
Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430.
МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
СТАНДАРТ 3
ОЦЕНКА В ЦЕЛЯХ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ
И СМЕЖНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте
предварительного материала и вступительных рекомендаций,
содержащихся в Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы
Оценки".
1.0. Введение
1.1. Цель настоящего Стандарта - дать основные рекомендации
Оценщикам, проводящим оценку для использования ее результатов в
финансовых отчетах и связанной с ними документации.
1.2. Настоящий Стандарт содержит некоторые общие понятия и
принципы, которые Оценщик должен принять во внимание при
подготовке оценки активов в целях финансовой отчетности и смежной
документации, для того чтобы отразить влияние изменения цен на
текущие значения стоимости. В Стандарте также приводится
обсуждение понятий, смысл которых должны себе отчетливо прояснить
бухгалтеры, сотрудники регулирующих учреждений и другие
пользователи услугами по оценке имущества.
1.3. Среди критериев, которые следует учитывать и применять в
процессе оценки основных (или долгосрочных) активов, таких как
производственные средства и оборудование, есть критерии,
определяющие полезность имущества при определенном использовании,
измеряющие его вклад в процесс производства товаров и услуг и
учитывающие другие аспекты, важные для расчета Рыночной Стоимости.
Оценщики также должны сознавать, что активы, которые обычно
считаются основными, при определенных обстоятельствах могут
классифицироваться как текущие. Примером могут являться земельные
участки и сооружения, выступающие в качестве товарного запаса.
Таким образом, Оценщик, как правило, имеет дело с основными
активами либо с текущими активами определенных типов.
1.4. При применении настоящего Стандарта основными факторами
являются неуклонное соблюдение Оценщиком рыночных принципов
оценки, объективность, полное и подробное изложение существенных
обстоятельств в отчете, представленном в удобном для пользователя
формате. В случаях специализированной собственности, исключающих
использование концепций Рыночной Стоимости, настоящий Стандарт
предусматривает применение адекватных процедур и подробное
изложение методов оценки.
2.0. Область Применения
2.1. Настоящий Стандарт применим ко всем оценкам недвижимости,
производственных средств и оборудования, включаемым в любую
публикуемую документацию. Международные стандарты бухгалтерского
учета допускают переоценку в качестве альтернативы стоимости
приобретения, и в случае использования переоценки в отчете должна
быть раскрыта база оценки, отражена частота проводимой переоценки
и отмечено участие в работе независимых (внешних) Оценщиков.
2.2. В некоторых странах или при определенных специфических
условиях в настоящий Стандарт могут быть внесены изменения,
учитывающие законодательные, нормативные и бухгалтерские
требования. В отчете должно быть отражено и соответствующим
образом аргументировано любое отступление от Стандартов,
обусловленное такими особыми обстоятельствами.
2.3. Настоящий Стандарт неприменим при оценке, проводимой в
частных интересах клиента, для его внутренних операций, таких, как
заключение важной для клиента сделки, получение ссуды, или для
других целей, лежащих вне сферы общественных интересов.
3.0. Определения
3.1. Рыночная Стоимость определяется как расчетная величина,
равная сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки
на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным
продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного
маркетинга: при этом полагается, что каждая из сторон действовала
компетентно, расчетливо и без принуждения.
3.2. Наиболее Эффективное Использование определяется как
наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически
возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым
с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость
оцениваемого имущества будет максимальной.
3.3. Рыночная Стоимость при Существующем Использовании
определяется как рыночная стоимость имущества, основанная на
продолжении его существующего использования при предложении, что в
таком виде оно может быть продано на открытом рынке при соблюдении
всех остальных условий, содержащихся в определении Рыночной
Стоимости, независимо от того, является ли существующее
использование имущества наиболее эффективным или нет.
3.4. Остаточная Стоимость Возмещения и Стоимость Действующего
Предприятия.
3.4.1. Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) применяется
в случае оценки специализированной собственности, которая редко
продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как
часть бизнеса, в котором она задействована, и, следовательно, не
может быть оценена в соответствии с определением понятия Рыночной
Стоимости. ОСВ основана на расчете текущей Рыночной Стоимости
земельного участка при его существующем использовании в сумме с
общими затратами на возмещение (воспроизводство) улучшений за
вычетом начислений на физический износ и все виды соответствующих
форм обесценения. Результат является оценкой стоимости
собственности, используемой определенным образом, на дату оценки
при предположении ее дальнейшего функционирования. Эта оценка
определяется потенциальной рентабельностью предприятия.
3.4.2. Стоимость Действующего Предприятия (в соответствии с
определением и замечаниями МКСОИ Стандарта 2) складывается из
балансовой стоимости всех материальных и нематериальных активов
предприятия за вычетом всех пассивов. В силу того, что эта
величина является выражением стоимости бизнеса в целом, она, как
правило, не может быть разложена на компоненты для отдельных
активов предприятия. Таким образом, отдельные активы не обладают
Стоимостью Действующего Предприятия и поэтому Стоимость
Действующего Предприятия не может служить базой оценки имущества
для финансовой отчетности.
3.4.3. ОСВ, относящаяся к стоимости предприятия в целом
(в соответствии с параграфом 3.4.1), всегда должна быть
обусловлена потенциальной рентабельностью или, для имущества
общественного пользования и активов, не связанных со свободными
наличными потоками, их сервисным потенциалом. Таким образом, метод
ОСВ сочетает в себе как рыночные, так и нерыночные элементы.
Однако в силу того, что метод ОСВ применяется к отдельным активам,
а не к самому бизнесу, он по своей сути отличается от методов,
основанных на Стоимости Действующего Предприятия, и адекватным
образом может использоваться в оценке имущества для финансовой
отчетности.
4.0. Взаимосвязь со Стандартами Бухгалтерского Учета
4.1. Несмотря на то что в процессе неформального поиска общих
точек соприкосновения термины Рыночная Стоимость и Объективная
Стоимость используются бухгалтерами и Оценщиками взаимозаменяемым
образом, эти понятия не являются синонимичными (см. МКСОИ
Стандарт 1). В стандартах оценки Рыночная Стоимость определяется и
используется с учетом того, что имущество может продаваться при
различных обстоятельствах. Во избежание искажения смысла и
возможных недоразумений отчет об оценке должен содержать
определение Рыночной Стоимости и его приложение к оцениваемому
имуществу, объяснение условий, при которых применима данная оценка
Рыночной Стоимости, и указание на то, каким образом имущество
обычно будет продаваться на рынке (например, как отдельный объект
или как элемент группы объектов).
4.2. Стоимость основных (долгосрочных) активов, указываемая в
финансовой отчетности и смежной документации, обычно называется
Чистой Балансовой Стоимостью этих активов. Исходя из затратного
принципа, Чистая Балансовая Стоимость представляет собой Общую
Балансовую Стоимость за вычетом аккумулированного износа. В
соответствии с принципом изменения цен Чистую Балансовую Стоимость
обычно отождествляют с Чистой Переоцененной Стоимостью,
определяемой посредством индексации стоимости приобретения, или
оценки, или периодической переоценки имущества. МКСОИ Стандарт
3 относится к базе измерения стоимости для ситуаций, при которых
стоимость имущества определяется в результате оценки или
периодической переоценки.
4.3. Вообще говоря, оценка имущества, проводимая в связи с
подготовкой финансовой отчетности и смежной документации, неявно
подразумевает, что активы, задействованные владельцем, оцениваются
исходя из их существующего использования и относительно
продолжающего функционировать предприятия. Однако предприятие
может перестать испытывать необходимость в каком-либо своем
имуществе. Если такие активы будут объявлены директорами
предприятия избыточными для нужд предприятия, их следует оценивать
исходя не из существующего, а наиболее эффективного использования.
Аналогично активы предприятия, классифицированные как
инвестиционные, оцениваются исходя не из существующего, а наиболее
эффективного использования.
4.4. Рациональным основанием для выделения среди всех активов
тех, которые оцениваются по их существующему использованию, так
называемых рабочих активов, является тот очевидный факт, что
предприятие не может заниматься продажей имущества, необходимого
для нормального функционирования бизнеса, и сохранять свою
производительность. Продажа такого имущества будет несовместима с
продолжением работы предприятия. В то же время оценка Рыночной
Стоимости рабочих активов правильно отражает рассчитанный по
рыночным данным вклад активов в стоимость предприятия и
согласуется с общими принципами применения концепции Рыночной
Стоимости в методике оценки имущества.
4.5. Как правило, при организации процесса оценки руководители
предприятия или их профессиональные консультанты сами
инструктируют Оценщика относительно того, как классифицировать
активы - как рабочие, как избыточные для нужд предприятия или как
инвестиционные. При отсутствии конкретных инструкций Оценщик
обязан самостоятельно произвести наиболее адекватную классификацию
активов, основываясь на своем опыте, знаниях и интуиции. В этом
случае классификация и ее аргументация должны быть полностью
изложены в отчете.
4.6. Продолжение функционирования бизнеса является
предпосылкой, принципиальной для бухгалтерского учета и оценки
имущества и заключающейся в предположении, что рассматриваемое
предприятие будет продолжать свою деятельность в обозримом будущем
(с учетом возможных изменений масштаба и стиля деятельности в
результате консультаций с квалифицированными бухгалтерами). Это
понятие в определенной степени отличается от Стоимости
Действующего Предприятия, которое применимо только к стоимости
бизнеса в целом как совокупности всех активов и пассивов. Этот тип
стоимости не подходит в качестве базы оценки отдельных активов.
Напротив, Рыночная Стоимость и при определенных обстоятельствах
Остаточная Стоимость Возмещения являются допустимыми базами оценки
отдельных активов предприятия в целях финансовой отчетности.
5.0. Формулировка Стандарта
5.1. Имущество, оцениваемое в целях финансовой отчетности,
оценивается (за исключением особых обстоятельств, оговоренных
особо) следующим образом:
5.1.1. Все виды инвестиционной собственности и активы,
избыточные для нужд предприятия, оцениваются на основе Рыночной
Стоимости исходя из их наиболее эффективного использования.
5.1.2. Все виды неспециализированной собственности,
задействованной владельцем и не являющейся инвестиционной или
избыточной, оцениваются на основе Рыночной Стоимости при
Существующем Использовании.
5.1.3. Все виды специализированной собственности,
задействованной владельцем, оцениваются на основе Остаточной
Стоимости Возмещения. Этот метод оценки не используется в том
случае, если могут быть применены методы, основанные на Рыночной
Стоимости.
5.1.4. Собственность, традиционно оцениваемая на основе
продажной стоимости, должна быть выделена среди прочей
собственности, задействованной владельцем.
5.2. Оценщик должен получить от директоров предприятия
перечень оцениваемых активов с указанием их типа - рабочие активы,
избыточные активы и инвестиционные активы - для выбора адекватной
базы оценки в соответствии с параграфом 5.1 (и след.).
5.3. При выполнении задания, в котором отсутствуют инструкции
по классификации активов, Оценщик должен оценивать активы,
основываясь на их фактическом использовании, т.е. должен
определить, являются ли они рабочими, избыточными или
инвестиционными, и привести соответствующую аргументацию. Такая
ситуация может возникнуть при слиянии компаний или поглощении
компанией другого предприятия, а также в других случаях, когда в
распоряжении Оценщика не имеется соответствующей информации.
Особенности ситуации и заключение Оценщика должны быть ясно
отражены в отчете об оценке.
5.4. В процессе оценки в целях финансовой отчетности Оценщик
должен ясно и недвусмысленно раскрыть следующие моменты:
5.4.1. Характер полученных инструкций и цели оценки;
5.4.2. Базу оценки, включая тип и определение типа стоимости;
5.4.3. Форму владения имуществом и классификацию прав
владения;
5.4.4. Дату оценки;
5.4.5. Идентификацию активов и их местоположения, а также дату
и характер их исследования;
5.4.6. Нормативный контекст;
5.4.7. Все особые допущения и / или ограничения;
5.4.8. Производственные средства и оборудование;
5.4.9. Прочие обстоятельства, существенные для проведения
оценки.
5.5. Обязанности Оценщика.
5.5.1. Оценщики должны использовать в работе надежный
персонал, обладающий соответствующей квалификацией и необходимым
опытом оценки имущества в своем регионе. Профессиональные Оценщики
могут предпринимать соответствующие шаги для освоения процедуры
оценки в новых для их практики регионах.
5.5.2. При некоторых обстоятельствах может потребоваться
профессиональная помощь со стороны. В таких случаях в отчете или
акте об оценке для каждого из приглашенных специалистов должны
быть указаны его имя, квалификация и вклад в проделанную работу.
5.5.3. Оценщик может нормально выполнять свою работу только в
том случае, если в процессе оценки не возникает конфликта
интересов. Рекомендуется все возможные конфликты, фактически
установленные либо неявные, обсуждать с руководством предприятия.
Неявные конфликты могут разрешаться в процессе анализа
фактического материала, однако Оценщик может быть вынужден
отказаться от контракта, если его репутация независимого Оценщика
может быть скомпрометирована (см. ниже параграф 7.4).
6.0. Замечания
6.1. Общие замечания.
6.1.1. Несмотря на существующие расхождения в формулировках
определения Рыночной Стоимости, между Оценщиками различных
государств имеется принципиальное согласие относительно концепции
Рыночной Стоимости и связанных с ней понятий и принципов
(см. положения Предисловия и МКСОИ Стандарт 1). Это позволяет
Оценщикам (1) отличать цену от стоимости в условиях
деформированного рынка или в ситуациях краткосрочных нетипичных
явлений на рынке и (2) применять определение Рыночной Стоимости к
специализированной собственности, в условиях ограниченного рынка
или его полного отсутствия для определенного вида собственности
и / или в других специфических ситуациях.
6.1.2. Меновая Стоимость является стоимостью имущества с точки
зрения рынка, на котором теоретически предполагается переход из
рук в руки и права владения этим имуществом. Понятие Меновой
Стоимости лежит в основе расчета Рыночной Стоимости, в том виде,
как описано в Стандарте 1. Меновая Стоимость является чисто
рыночным понятием, и ее значение может быть рассчитано
объективными методами и процедурами, основанными на рыночных
данных.
6.1.3. Концепция Наиболее Эффективного Использования напрямую
связана с понятием "наиболее вероятного использования". В случае
оценки рабочих активов функционирующего предприятия наиболее
вероятное использование этих активов может отличаться от наиболее
эффективного. В то же время для активов, избыточных для нужд
предприятия, которые доступны для реализации на открытом рынке,
эти два выражения по смыслу совпадают.
6.1.4. Наиболее Эффективное Использование обычно определяется
как та из реальных, юридически законных альтернатив, которая
является физически возможной, разумно оправданной, осуществимой в
финансовом отношении и при которой Рыночная Стоимость оцениваемого
имущества будет максимальной. "Существующее использование"
предполагает продолжающееся использование имущества в том виде, в
котором оно использовалось на дату оценки, с учетом способности
имущества продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия.
Альтернативные или более вероятные (в случае продажи) варианты
использования в расчет не принимаются.
6.1.5. Рыночная Стоимость избыточных активов основана на
логической предпосылке, заключающейся в том, что предприятие в них
больше не нуждается, и поэтому стоимость таких активов может
определяться в широком диапазоне от стоимости при альтернативном
использовании до утилизационной стоимости.
6.1.6. Рыночная Стоимость инвестиционной собственности
основана на стоимости имущества на открытом рынке, предполагающем
совершение операций, отвечающих требованиям определения Рыночной
Стоимости, приведенного выше.
6.2. Инвестиционная Собственность.
6.2.1. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве
долгосрочной инвестиции компании - холдинга - пенсионного фонда,
трастовой компании или компании с аналогичной формой владения,
обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов
в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная,
"портфельная" Рыночная Стоимость таких активов может быть больше
(или наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных
компонентов. Если эта ситуация имеет место, о ней следует
поставить в известность совет директоров или попечителей фонда.
6.2.2. Специальные ограничения, накладываемые на
некоммерческие холдинговые компании, могут потребовать
специального обращения с различными типами активов, таких,
например, как собственность в стадии строительства. Аналогично,
помимо обычных требований к структуре отчета, предъявляемых в
рамках общепринятых бухгалтерских методов, может возникнуть
необходимость в целом ряде дополнительных требований.
6.3. Индивидуальная Полезность по сравнению с Совокупной
Полезностью.
6.3.1. База оценки имущества зависит от того, каким образом
оно используется, и / или от того, в каком виде оно продается на
рынке. Некоторые объекты обладают оптимальной полезностью при
индивидуальном использовании и обращении. Другие имеют большую
полезность, выступая в качестве элемента группы объектов.
6.3.2. При обычных обстоятельствах отдельно расположенные
независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило,
переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте
их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов
увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или
экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая
дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе
оценки и фиксируется в отчете - либо на основании собственных
наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями
клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не
должна учитываться в Рыночной Стоимости без соответствующего
обоснования.
6.3.3. Отдельный объект недвижимости может обладать
дополнительной или специальной стоимостью, превышающей его
стоимость в качестве изолированного объекта; в силу его физической
или функциональной связи с примыкающей к нему недвижимостью либо
из-за привлекательности для покупателя, имеющего особый интерес.
Еще раз отметим, что такая дополнительная или специальная
стоимость должна указываться в отчете отдельно от Рыночной
Стоимости, установленной в соответствии с определением Рыночной
Стоимости, приведенным в настоящих Стандартах.
6.3.4. С особым вниманием следует подходить к определению
полезности имущества в случае, когда оно составляет часть
производственного предприятия, имеющего множество подобных
объектов, расположенных вместе или в разных местах. В таких
ситуациях обычно имеет смысл говорить о совокупной полезности
активов, вносящих свой вклад в стоимость действующего предприятия.
6.3.5. В тех случаях, когда цель оценки связана с подготовкой
финансовой отчетности компании как функционирующего предприятия и
указываемая в отчете стоимость является Стоимостью Действующего
Предприятия, полезность активов рассматривается в их совокупности,
в качестве части бизнеса как единого целого (за исключением
активов, отнесенных владельцами или руководством к избыточным).
При оценке активов в контексте понятия Действующего Предприятия их
стоимость отражает их совокупную потребительскую стоимость, т.е.
их суммарный вклад в производство товаров и услуг, в отличие от их
индивидуальной стоимости при альтернативных вариантах
использования.
6.4. Текущая Полезность по сравнению с Будущей Полезностью.
6.4.1. Полезность измеряется в долговременной перспективе -
как правило, на протяжении всего нормального срока службы
имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия
временно излишними; они "кладутся на полку" или каким-то другим
образом изымаются из процесса производства, преобразуются для
альтернативного использования или просто зависают без дела на
определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка,
экономические или политические, могут вынудить на неопределенное
время сократить производство.
6.4.2. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены
в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом
экономики, либо там, где экономика переживает существенные сдвиги.
Степень полезности таких активов на дату оценки определить бывает
крайне трудно. В этом случае Оценщику необходимо, после
консультации с владельцами или руководством предприятия,
установить наиболее вероятное будущее использование активов и
категорию, к которой они относятся.
6.4.3. В тех случаях, когда активы "кладутся на полку" для
использования в будущем, для их оценки может быть применен метод,
использующий Остаточную Стоимость Возмещения, которая зависит от
потенциальной рентабельности. В любом случае Оценщик должен
изучить вопрос с точки зрения цены, которую был бы готов заплатить
хорошо информированный покупатель. В некоторых ситуациях опытный
Оценщик может оказаться в состоянии провести оценку (или
интерполировать точки соответствия) на основе сравнительного
анализа с Рыночной Стоимостью аналогичных активов, обладающих
аналогичной полезностью, расположенных в активных свободных
рыночных зонах, сделав при расчете Рыночной Стоимости оцениваемых
активов поправки на время, риск, издержки хранения (если таковые
есть) и другие факторы.
6.4.4. Распространенным результатом политической или
экономической нестабильности является изменение полезности в
продуктивности либо в эффективности. На Оценщике в таких случаях
лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий
продолжительности такого развития событий. Временные остановки или
закрытия предприятий могут мало сказаться или вообще не повлиять
на стоимость активов, в то время как перспективы долговременного
прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение
стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете
всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их
функционирование.
6.5. Специализированное Имущество и Имущество с Ограниченным
Рынком.
6.5.1. Специализированное Имущество и Имущество с Ограниченным
Рынком из-за особенностей местоположения редко продается (если
продается вообще) на открытом рынке иначе как часть предприятия,
неотъемлемым компонентом которого это имущество является. Если
наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно
связано с бизнесом, в котором оно задействовано, то процесс оценки
его стоимости не является рыночным и может потребовать оценки
стоимости всего предприятия с последующим распределением этой
величины среди составных частей предприятия. Некоторые активы
могут иметь специальную стоимость только как часть действующего
предприятия. При проведении оценки подобного рода в акте или
отчете об оценке должен быть отдельно указан тип стоимости и его
отличие от Рыночной Стоимости (см. МКСОИ Стандарт 2).
6.5.2. Для Имущества с Ограниченным Рынком наиболее подходящей
процедурой оценки чаще всего является Метод Остаточной Стоимости
Возмещения, учитывающий потенциальную рентабельность или сервисный
потенциал. Применение этого метода требует от Оценщика
соответствующего разъяснения в акте или отчете об оценке, в
особенности уточнения - основывался ли он на рыночных данных или
же на каком-то другом источнике информации.
6.5.3. Активы местных или центральных правительственных
органов подпадают под описанную выше категорию постольку,
поскольку они не имеют или не могут иметь свободных наличных
средств. Таким образом, они, как правило, оцениваются на базе
Остаточной Стоимости Возмещения, зависящей от перспектив
продолжения их использования.
6.6. Межфирменная аренда.
6.6.1. Собственность, используемая компанией по договору о
межфирменной аренде внутри Объединения компаний, официальному или
неформальному, оценивается как собственность, задействованная
владельцем.
6.7. Собственность, задействованная владельцем.
6.7.1. Если от Оценщика, в силу юридических или иных веских
причин, требуется исходить из предпосылки неиспользованного
владения имуществом, то акт или отчет об оценке должен
основываться на стоимости, рассчитанной на базе рыночных данных по
продажам сравнимых неиспользуемых объектов собственности. Во всех
прочих случаях собственность, задействованная владельцем,
оценивается исходя из ее существующего использования.
7.0. Требования, Предъявляемые к Структуре Отчета
7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное
толкование или вводить в заблуждение. В общем случае отчет об
оценке, выполненный в соответствии с МКСОИ Стандартом 3, должен
удовлетворять требованиям, предъявляемым к отчету, изложенным в
Разделе 5, МКСОИ Стандарт 1. В частности, акт или отчет об оценке
должен точно отражать цели, область применения и дату оценки, а
также полученные Оценщиком инструкции м имевшуюся в его
распоряжении информацию. При наличии противоречий между этими
инструкциями и настоящим МКСОИ Стандартом Оценщик обязан обратить
внимание пользователя отчетом на имеющиеся разногласия и отметить
случаи отступления от Стандарта. Аналогичным образом в акте или
отчете должны быть оговорены случаи отсутствия полного объема
информации или наличия специальных допущений, обусловленных
особыми обстоятельствами оценки.
7.2. Акт или отчет об оценке должен содержать пункт,
запрещающий публикацию отчета в целом или отдельных его частей, а
также любые ссылки на него, или содержащиеся в нем показатели, или
на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как с
письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста
публикации.
7.3. Акт или отчет об оценке также должен содержать пункт,
подтверждающий тот факт, что оценка была проведена в соответствии
с настоящими или другими установленными Стандартами, независимо и
беспристрастно по отношению к клиенту или иным заинтересованным
сторонам. Кроме того, акт или отчет об оценке должен удовлетворять
всем прочим требованиям, изложенным в настоящем Стандарте.
7.4. В качестве условия договора Оценщик должен потребовать,
чтобы любой опубликованный документ со ссылкой на заключение
Оценщика содержал изложение всех допущений и отступлений от
Стандартов.
7.5. В том случае, если оценка проводится "внутренним
Оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем
оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной
за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой
отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен
присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер
подобных взаимоотношений.
8.0. Условия Отступления от Стандарта
8.1. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден
использовать или ссылаться на некоторое специфическое определение
Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных
требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если
результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в
область действия международных стандартов либо в тех случаях,
когда местное определение может привести к неправильной
интерпретации, Оценщик должен также использовать определение,
приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводит ли выбор
альтернативного определения к изменениям в результатах оценки.
9.0. Дата Вступления в Силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу
24 марта 1994 года.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 4
ОЦЕНКА ССУДНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ, ЗАЛОГА И ОБЕСПЕЧЕНИЯ
ДОЛГОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
МКСОИ
Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был
образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется
организациями - членами, которые на март 1994 года представляли
общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным
Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на
английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.
The International Assets Valuation Standards Committee, 12
Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Telephone:
071-222-7000; Facsimile : 071-222-9430.
МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
СТАНДАРТ 4
ОЦЕНКА ССУДНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ, ЗАЛОГА И ОБЕСПЕЧЕНИЯ
ДОЛГОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
1.0. Введение
1.1. Целью Стандарта 4 является установление отличий оценки
ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств
от оценки в целях финансовой отчетности, проводимой в соответствии
с МКСОИ Стандартом 3. Стандарт 4 определяет принципы,
руководствуясь которыми Оценщик может проводить оценку имущества
по заданию кредитных учреждений и прочих организаций, занимающихся
финансированием на основе обеспечения определенным имуществом
(основными активами) в отличие от необеспеченного кредитования
физических лиц и предприятий. Консультация, предоставленная
Оценщиком, может выходить за эти рамки, однако настоящий Стандарт
относится исключительно к оценке собственности в целях ссудного
обеспечения, ипотечного кредитования и обеспечения долговых
обязательств.
1.2. Многие финансовые соглашения обеспечиваются некоторыми
активами. Обеспечение, предоставляемое по ссуде, под залог или по
другому долговому обязательству, может быть определено в более
широком смысле. В некоторых случаях в качестве обеспечения может
выступать собственный капитал предприятия безотносительно
специфики его активов. Как правило, при оценке конкретного
имущества в качестве обеспечения финансирования Оценщик оперирует
его Рыночной Стоимостью. Иногда, в зависимости от обстоятельств,
правовой ситуации и требований заказчика, Оценщик может брать за
основу Стоимость Действующего Предприятия, Ликвидационную
Стоимость или другие виды стоимости, однако организации,
осуществляющие финансирование, как правило, интересует именно
Рыночная Стоимость обеспечения.
1.3. Несмотря на большое разнообразие объектов собственности
по их местоположению, вариантам использования, возрасту,
пригодности для определенной деятельности и другим факторам,
основные принципы оценки остаются неизменными. Для Оценщика важно
последовательно применять принципы оценки в соответствии с
настоящими Стандартами, выполняя действия, соответствующие
поставленной задаче объективной оценки и понятные с точки зрения
клиента.
2.0. Область применения
2.1. Настоящий Стандарт применим во всех ситуациях, в которых
от Оценщика требуется консультация или соответствующий отчет для
кредитного учреждения или иной организации, предоставляющей
заемный капитал, и цели оценки связаны с ссудами, закладными или
долговыми обязательствами. Настоящий Стандарт следует
рассматривать как приложение к МКСОИ Стандарту 1.
3.0. Определения
3.1. Рыночная Стоимость в том виде, как она определена в МКСОИ
Стандарте 1, остается краеугольным камнем работы Оценщика. Она
определяется как расчетная величина, равная сумме, за которую
имущество (активы) должно переходить из рук в руки на дату оценки
между добровольным покупателем и добровольным продавцом в
результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при
этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно,
расчетливо и без принуждения.
3.2. При оценке собственности в ситуациях, не связанных с
оценкой имущества (активов) в целях финансовой отчетности, термин
"активы" в приведенном выше в параграфе 3.1 определении Рыночной
Стоимости заменяют на термин "собственность". Эта деталь помогает
отличить оценку, проводимую в целях финансовой отчетности,
имеющую дело с активами, в том виде, как они отражены в
бухгалтерской документации предприятия, от других типов оценки.
3.3. Все методы, процедуры и техники расчета Рыночной
Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом
правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной
Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный
рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные
затраты и степень амортизации должны определяться исходя из
анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод
Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен
быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и
нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного
метода в основном обусловлен характером доступной информации,
особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта,
результат всех упомянутых процедур должен быть один - Рыночная
Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).
3.4. То, каким образом та или иная собственность обычно
вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости
различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой
метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути
сравнительным. В каждой проблеме оценки найдутся один - два
метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом
рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности Оценщик при
определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в
его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.
3.5. Иногда заказчику, ищущему обеспечение под финансирование
или пытающемуся определить статус такого обеспечения, может
понадобиться проведение оценки на основе, отличной от Рыночной
Стоимости. В таких обстоятельствах Оценщик должен, рассмотрев
постановку задачи с требуемыми ограничениями, проводить оценку на
базе, отличной от Рыночной Стоимости, только в том случае, если
эта оценка не противоречит соответствующим законам и нормативным
постановлениям и не будет вводить в заблуждение каким-либо иным
способом. В этих обстоятельствах обычной практикой для Оценщика
должно являться включение в отчет оценки Рыночной Стоимости или
иной полезной информации, отражающей отличия нерыночных оценок от
Рыночной Стоимости.
3.6. Определения стоимости, отличающиеся от Рыночной
Стоимости, приведены в МКСОИ Стандарте 2. Оценщик должен особенно
внимательно следить за тем, чтобы избежать ситуаций, в которых
нерыночная оценка стоимости может быть спутана с Рыночной
Стоимостью. Несмотря на то что при определенных обстоятельствах
применение нерыночных методов оценки стоимости может быть вполне
корректно, тем, кто будет пользоваться результатами такой оценки,
необходимо разъяснить, что полученное значение стоимости не
обязано совпадать (и в общем случае не совпадает) с рыночными
показателями.
4.0. Взаимосвязь со Стандартами Бухгалтерского Учета
4.1. Оценка, проводимая в связи с обеспечением ссуды,
ипотечным кредитованием или долговыми обязательствами, не всегда
удовлетворяет тем требованиям, что и оценка, проводимая в целях
финансовой отчетности, например, понятие Рыночная Стоимость при
Существующем Использовании, как правило, неприменимо при оценке в
целях ссудного обеспечения. Тем не менее Оценщик должен
установить, приложимы ли требования МКСОИ Стандарта 3, и если да,
то позаботиться о том, чтобы корректно их приложить и привести
соответствующее объяснение.
5.0. Формулировка Стандарта
5.1. При оценке имущества, результаты которой будут
использованы для получения ссуд, ипотечных и прочих кредитов,
Оценщик при определении Рыночной Стоимости этого имущества должен
руководствоваться настоящими Международными Стандартами.
5.2. В тех и только тех случаях, когда обстоятельства,
инструкции и законодательство предусматривают или требуют
отступления от использования в качестве базы оценки Рыночной
Стоимости, Оценщик может применить другие подходящие ситуации
определения стоимости и соответствующие процедуры оценки. Акт или
отчет об оценке должен содержать ясное аргументированное
обоснование такого отступления наряду с определением используемого
типа стоимости. При наличии принципиальной разницы между Рыночной
Стоимостью оцениваемого имущества и используемого альтернативного
варианта стоимости этот факт должен быть отмечен в акте или отчете
и обсужден с клиентом.
5.3. Как правило, в обязанности Оценщика входит согласование
процесса оценки имущества в качестве ссудного обеспечения с
соответствующими законами, инструкциями и процедурами,
регламентирующими оценку имущества. Оценщик не может обеспечить
такое согласование лишь в исключительных случаях - по не зависящим
от него обстоятельствам, например в случае конфликта законов или
при расхождении во мнениях бухгалтеров. Несмотря на то что при
таких обстоятельствах Оценщик не в состоянии обеспечить выполнение
всех требований, он не должен продолжать выполнение задания, если,
по его мнению, требуемая оценка не согласуется с соответствующими
законами, инструкциями и процедурами либо если он считает, что
результаты оценки не могут быть ясно отражены в акте или отчете,
предназначенном для третьей стороны. Отчет должен быть представлен
в таком виде, чтобы он с точки зрения здравого смысла не мог быть
неверно истолкован.
5.4. В некоторых государствах стандарты профессиональной
деятельности по оценке собственности предъявляют некоторые
специальные требования к оценке, связанной с ссудным обеспечением
и ипотечным кредитованием. Вообще говоря, выполнение этих
требований приводит к результатам, совместимым с этим
Международным Стандартом, хотя сам по себе вопрос согласования
требований требует отдельного рассмотрения. Любое отступление от
Стандарта должно быть аргументировано и ясно изложено.
5.5. Большая часть ссуд, предоставляемых банками и другими
финансовыми учреждениями компаниям и частным лицам, обеспечивается
долевым участием в определенных активах. Для проведения оценки в
таких условиях Оценщик должен отчетливо осознавать требования,
предъявляемые этими учреждениями, а также структуру договора о
ссуде и его условия.
5.6. Для всех ситуаций оценки имущества в качестве ссудного
обеспечения важное значение имеет ясный, объективный, адекватный
отчет, представленный в понятном и удобном виде. К оценке,
проводимой в целях определения залоговой стоимости, в тех случаях,
когда полученные результаты предназначены для использования
общественностью, могут быть применены специальные правила,
относящиеся к финансовой отчетности и МКСОИ Стандарту 3. Оценщик
обязан удостовериться в применимости подобных ограничений,
правильно их интерпретировать и выполнять все специальные
требования, относящиеся к оценке такого рода.
5.7. Оценщик должен раскрыть в отчете все существенные моменты
в контексте поставленной задачи и придерживаться Стандартов
составления отчета, рассмотренных ниже в разделе 7.
6.0. Замечания
6.1. В целом Стандарты МКСОИ для оценки имущества в целях
ссудного обеспечения аналогичных Стандартам оценки Рыночной
Стоимости. В частности, необходимо установить и отразить в отчете
основание для любого отступления от стандартов. Как следует из
приведенных ниже замечаний, различные типы собственности требуют
специального рассмотрения.
6.2. Инвестиционная Собственность.
6.2.1. Собственность, приносящая доход, обычно оценивается на
индивидуальной основе, хотя кредитным учреждениям может
понадобиться оценить стоимость собственности как части портфеля
активов. В таких случаях отличие между этими, в общем случае,
разными подходами должно быть ясно отражено.
6.2.2. В случае инвестиционной собственности Оценщику
рекомендуется различать общий доход, приносимый собственностью с
учетом заемного капитала, и общий доход без учета заемного
капитала. Аналогичным образом необходимо отметить, учитывается ли
заемный капитал во Внутренней Норме Прибыли. Кроме этого следует
объяснить каждый случай, когда налоги учитываются некоторым
специальным образом.
6.3. Собственность, задействованная владельцем.
6.3.1. Собственность, задействованную владельцем, следует
оценивать на базе неиспользованного владения и исходя из ее
наиболее эффективного использования. Это не означает, что владелец
не рассматривается в качестве полноправного участника рыночных
отношений, но лишь отделяет стоимость самой собственности от
каких-либо специфических преимуществ ее использования владельцем,
которые могут отразиться при оценке бизнеса. В случае невыполнения
финансовых обязательств собственность, выступающая в качестве
обеспечения, может рассматриваться только с учетом изменения
характера ее использования. Если от Оценщика требуется
использовать другую базу оценки, акт или отчет об оценке должен
также содержать ссылку на стоимость, полученную из рыночных данных
по продажам аналогичных объектов собственности при
неиспользованном владении.
6.4. Специализированная Собственность.
6.4.1. Специализированная Собственность, которая по
определению имеет ограниченный рынок и обладает стоимостью прежде
всего как составная часть бизнеса (см. "Основные Понятия и
Принципы Оценки", параграф 8.2 и МКСОИ Стандарт 3, параграф 6.5 и
след.) в отдельном виде может и не быть подходящим обеспечением
для ссуды. Объекты собственности такого типа, если они выступают в
качестве залога, по отдельности или в совокупности, должны
оцениваться на базе наиболее эффективного использования, исходя из
предположения неиспользованного владения. Все допущения должны
быть исчерпывающим образом объяснены. При отсутствии рыночных
данных для оценки специализированной собственности обычно
применяется Метод Остаточной Стоимости Возмещения, однако его не
следует путать с рыночными методами оценки в целях ссудного
обеспечения (включая основанный на рыночных данных Затратный
Метод).
6.5. Собственность, обычно оцениваемая как Самостоятельная
Экономическая Единица.
6.5.1. Некоторые классы собственности, включая (но не
ограничиваясь ими) отели и рекреационные предприятия, обычно
оцениваются в соответствии с тщательной оценкой уровня доходности,
который реально можно поддерживать, полученной из данных
бухгалтерской документации или перспективного анализа, исключая
гудвилл, достигаемый за счет менеджмента выше среднего уровня. В
таких случаях следует обратить внимание ссудодателя на
существенную разницу в стоимости, которая может существовать между
функционирующим предприятием и предприятием, для которого
справедливо одно из следующих утверждений:
а. Бизнес закрыт;
б. Вывезено оборудование;
в. Лицензии / сертификаты, франшизные соглашения или
разрешения утратили силу или не являются надежными;
г. Собственность пострадала от варварского обращения или
д. Существуют другие причины, которые могут негативно
сказаться на эффективности будущего функционирования.
6.5.2. Оценщик в своей консультации дополнительно может
исследовать потенциальные изменения статуса собственности как
ссудного обеспечения. Например, если наличные поступления от
использования собственности в большой степени зависят от
конкретного владельца, или владельцев, представляющих
специфическую отрасль, а также при других условиях, которые в
будущем могут привести к нестабильности, Оценщик должен отметить
эти обстоятельства в акте или отчете об оценке. В некоторых
случаях может быть уместна оценка собственности на базе
альтернативного использования.
6.6. Недвижимость в стадии разработки и строительства.
6.6.1. Не приносящая доход недвижимость, предназначенная для
перестройки или представляющая ценность в качестве пространства
для застройки, в совокупности с неспециализированными зданиями
должна оцениваться исходя из существующих и потенциальных прав на
разработку и строительство. Любые допущения относительно
планирования и прочих материальных факторов должны быть разумными
и должны быть явно указаны в акте или отчете об оценке.
6.6.2. График поэтапного финансирования, являющийся частью
договора о предоставлении кредита, должен быть обсужден с
ссудодателем, и на протяжении цикла строительства периодически
должны проводиться рыночные оценки.
6.6.3. Выбор подходящего метода для оценки собственности в
стадии разработки зависит от состояния строительства на
эффективную дату оценки и от вероятности, с которой собственность
может быть заранее продана или сдана в аренду до завершения
строительства. Метод оценки предварительно должен быть согласован
с ссудодателем. Оценщик должен с особым вниманием выполнить
следующее:
а. Учесть разницу во времени между датой завершения
строительства и эффективной датой оценки. В анализе должен быть
отражен эффект необходимого дополнительного строительства в
терминах затрат и доходов, с использованием по необходимости
методов дисконтированной стоимости.
б. Адекватным образом указать рыночные изменения, ожидаемые в
течение оставшегося срока до завершения строительства.
в. Должным образом взвесить риск, связанный со строительством.
г. Рассмотреть и изложить любые известные взаимоотношения
сторон, занятых в строительстве.
6.7. Расходуемые активы.
6.7.1. Особые проблемы возникают в связи с оценкой расходуемых
активов. Необходимо обратить внимание на срок и график ссуды, в
том числе на даты погашения процентов и основной суммы долга в их
связи с объемом расходуемых активов и проектом их исчерпания или
использования.
6.7.2. Аренда, размер которой превышает рыночную стоимость
аренды аналогичной собственности, и создает тем самым преимущество
арендодателю, может представлять собой собственность, относящуюся
к объекту недвижимости, с которым связана аренда. В подобных
случаях аренду можно рассматривать как расходуемое имущество в
силу того, что любая приложимая к ней по смыслу стоимость будет
уменьшаться по мере погашения арендных платежей и уменьшения
преимущества арендодателя из-за роста рыночных расценок на аренду.
6.8. Оценщик.
6.8.1. Характер задания и область применения имеют
принципиальное значение как для Оценщика, так и для того, кто
пользуется его услугами.
6.8.2. В некоторых юрисдикциях законодательные постановления,
касающиеся фирм, оказывающих услуги в области финансовой
деятельности, предписывают специальное лицензирование или
регистрацию в тех случаях, когда предоставляемая консультация
касается не только стоимости собственности, но и оценки
акционерного капитала, долевого участия, коллективных
инвестиционных схем и синдицированных ссуд.
6.8.3. В силу того, что большинство соглашений по
предоставлению ссуд, ипотечных и прочих кредитов основываются на
особых доверительных отношениях, особенно важно, чтобы Оценщик был
независимым, не связанным ни с одной из сторон, вступивших или
планирующих вступить в финансовые взаимоотношения. Также важным
является то, что Оценщик должен иметь, или быть в состоянии
накопить, соответствующий опыт работы с собственностью подобного
типа и местоположения.
7.0. Требования, Предъявляемые к Отчету
7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное
толкование или вводить в заблуждение. В целом такой отчет об
оценке, проведенной в соответствии с МКСОИ Стандартом 4, должен
удовлетворять требованиям, предъявляемым к отчету, изложенным в
Разделе 5, МКСОИ Стандарт 1. В частности, он должен содержать
явную ссылку на определение Рыночной Стоимости в смысле настоящих
Стандартов и ссылку на то, каким образом собственность
рассматривалась в терминах ее полезности или наиболее эффективного
использования.
7.2. Такая оценка должна содержать ссылку на дату оценки
(дату, относительно которой применяется рассчитанное значение
стоимости), цели оценки и способ использования ее результатов, а
также другие существенные критерии для того, чтобы результаты,
суждения и заключения Оценщика были поняты адекватным образом.
7.3. Несмотря на то что при некоторых обстоятельствах
применение альтернативных определений стоимости может быть
допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их
использования такие альтернативные определения не
интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.
7.4. При составлении отчета об оценке Рыночной Стоимости
ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств
Оценщик обязан:
7.4.1. Предоставить полный и понятный отчет об оценке,
изложенный в виде, не допускающем неоднозначное толкование.
7.4.2. Предоставить достаточный объем информации, позволяющий
тем, кто будет читать отчет и пользоваться его результатами,
полностью понять исходные данные, аргументацию и анализ, лежащие в
основе выводов и заключений Оценщика.
7.4.3. Сформулировать все допущения или ограничения, на
которых была основана оценка.
7.4.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую
собственность.
7.4.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
7.4.6. Дать определение оцениваемой собственности,
сформулировать цель оценки, эффективную дату оценки и дату отчета.
7.4.7. Дать исчерпывающее объяснение используемым базам оценки
стоимости. Привести аргументацию их применения и соответствующие
заключения.
7.4.8. Включить в отчет заверенный подписью акт,
подтверждающий объективность и беспристрастность оценки и
отражающий применимость Стандартов, а также другие имеющие
отношение к делу факторы.
8.0. Условия Отступления от Стандарта
8.1. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден
использовать или ссылаться на некоторое специфическое определение
Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных
требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если
результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в
область действия международных стандартов либо в тех случаях,
когда местное определение может привести к неправильной
интерпретации, Оценщик должен также использовать определение,
приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводит ли выбор
альтернативного определения к изменениям в результатах оценки.
9.0. Дата Вступления в Силу
9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу
24 марта 1994 года.
------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------
|
