СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 сентября 1999 г.
(извлечение)
Прокурор г. Новороссийска обратился в суд с исковым заявлением
в интересах несовершеннолетнего Дмитриева Д. к Кольцову о
признании недействительным договора купли - продажи, по которому
Аннова - теща покупателя, действующая по доверенности от имени
Дмитриева В. - отца Дмитриева Д., продала ответчику 2/3 доли
жилого дома. По мнению прокурора, сделка совершена с нарушением
требований закона: скрыт факт проживания в отчуждаемом жилом
помещении несовершеннолетнего сына продавца, не получено согласие
органа опеки и попечительства на продажу части дома, не имеется
данных об уплате покупной цены в размере 20 млн. рублей, продавец
злоупотреблял наркотиками и договор был заключен вследствие
стечения тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для него
условиях, после смерти Дмитриева В. ответчик лишил его
несовершеннолетнего сына возможности проживания в доме.
Дмитриева И. - опекун несовершеннолетнего Дмитриева Д.,
представлявшая его интересы, в заявлении от 6 мая 1997 г. просила
признать договор купли - продажи части дома недействительным,
считая, что сделка была совершена фиктивно с целью получения
земельного участка.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 11
июля 1997 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по
гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении
заявленных требований отказано.
Президиум Краснодарского краевого суда отклонил протест
прокурора края об отмене решений.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте также
поставил вопрос об отмене судебных решений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 20
сентября 1999 г. протест удовлетворила, указав следующее.
Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в
котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника,
допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Факт проживания в спорном доме Дмитриева Д., 1982 года
рождения, подтвержден сведениями о его регистрации и никем не
оспаривался. Судебные инстанции считали, что в данном случае
согласия органа опеки и попечительства на продажу части дома не
требовалось, поскольку Дмитриев В. произвел отчуждение лишь 2/3
долей дома, продолжая проживать с сыном в оставшейся части жилого
дома.
Между тем доказательств того, что до совершения сделки ребенок
проживал с отцом в жилом помещении, относящемся к оставшейся у
продавца 1/3 доли дома, и не имел права пользования остальными
жилыми помещениями в доме, суду не представлено. Как видно из
сообщения органа опеки и попечительства, в результате сделки по
отчуждению части жилого дома несовершеннолетний Дмитриев Д. был
незаконно лишен жилья.
Не установив, имел ли несовершеннолетний право на пользование
жилыми помещениями в проданной части жилого дома, суд не мог
сделать вывод о том, что положения ст. 292 ГК РФ к возникшим
отношениям неприменимы.
В связи с этим нельзя было разрешить и требование прокурора в
части признания договора купли - продажи недействительным по
основанию, что в п. 7 этого договора указано об отсутствии лиц,
имеющих право пользования отчуждаемой долей дома, хотя в доме
проживал сын продавца Дмитриев Д.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием
договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с
законом право пользования этим жилым помещением после его
приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием
их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Суд при оценке законности упомянутого договора эту правовую
норму не учел, несмотря на то, что в ней названо одно из
существенных условий, необходимых для договоров данного вида. В
силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между
сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто
соглашение по всем существенным условиям договора.
Суд признал в решении, что уплата покупной цены в сумме 20
млн. рублей за проданную долю дома подтверждается нотариально
оформленными договором купли - продажи, а также показаниями
свидетелей. С таким выводом согласились и последующие судебные
инстанции.
В соответствии со ст. 54 ГПК РСФСР обстоятельства дела,
которые по закону должны быть подтверждены определенными
средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими
средствами доказывания.
Сделка купли - продажи части жилого дома заключается письменно
и была совершена в этой форме, поэтому условия такой сделки, а
равно их выполнение могут подтверждаться только письменными
доказательствами. В случае спора стороны лишены права ссылаться на
свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Как видно из пункта 2 договора купли - продажи, доля жилого
дома продана "за двадцать миллионов рублей, уплачиваемых
покупателем продавцу полностью при подписании настоящего
договора". Указания на то, что эта сумма уплачена, в договоре не
содержится. Расписка продавца о получении цены за часть дома либо
иные письменные доказательства, подтверждающие выполнение условия
об уплате покупной цены, в материалах дела отсутствуют.
При таких данных вывод суда, признавшего лишь на основании
свидетельских показаний установленным факт уплаты ответчиком
покупной цены по договору, основан на недопустимых доказательствах
и не может быть признан законным.
Допущены и другие существенные нарушения норм процессуального
права, повлекшие вынесение незаконных судебных постановлений.
Требования прокурора о признании недействительным договора
купли - продажи, оформленного от имени Дмитриева В. тещей
ответчика Анновой, в связи с его заключением вследствие стечения
тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для продавца условиях
судом не рассматривались.
Оставлено без внимания и заявление Дмитриевой И., поданное в
интересах своего подопечного, о признании сделки недействительной
как прикрывающей куплю - продажу земельного участка. В обоснование
такого требования суду было представлено обязательство покупателя
после оформления земельного участка на свое имя подарить
приобретенную им часть дома Дмитриеву Д.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка,
которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К
сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом
существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Поэтому без обсуждения заявления Дмитриевой И. о притворности
сделки суд не мог правильно решить вопрос о том, какая в
действительности сделка была совершена и какие правовые нормы с
учетом существа сделки подлежат применению по данному делу.
Существенное нарушение судом норм процессуального права
повлекло за собой неправильное применение норм материального
закона и вынесение незаконных судебных постановлений, что в силу
ч. 1 ст. 330 ГПК РСФСР является основанием к их отмене в порядке
надзора.
Таким образом, судебные решения подлежат отмене, а дело -
направлению на новое судебное рассмотрение.
|
