ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
СЕВЕРО - КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
СПРАВКА
от 30 июля 1999 года
О РЕЗУЛЬТАТАХ ОБОБЩЕНИЯ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ
Настоящее обобщение проведено в соответствии с планом работы
Федерального арбитражного суда Северо - Кавказского округа на
первое полугодие 1999 года.
Предметом обобщения явилась судебная практика, связанная с
применением земельного законодательства при рассмотрении дел в
Федеральном арбитражном суде Северо - кавказского округа в 1998
году.
ПЛАН :
1. Информация о делах, связанных с применением земельного
законодательства. рассмотренных Федеральным Арбитражным судом
Северо - Кавказского округа в 1998 году и использованных при
тематическом обобщении.
2. Споры, связанные с переходом прав на землю и правом на
землю.
3. Споры, связанные с изъятием земли.
4. Споры, связанные с платой за землю.
5. Споры, связанные с самовольным захватом земли и самовольным
строительством.
6. Споры, связанные с особым порядком землепользования в
Краснодарском крае.
7. Споры, связанные с возмещением убытков собственникам земли,
землепользователям и арендаторам.
Действующее земельное законодательство состоит из большого
числа разрозненных, порой противоречивых нормативных актов и
технических норм, изданные различными правотворческими субъектами,
имеющими неодинаковый правовой статус.
Проблема усугубляется еще и тем. что до настоящего времени не
действует глава 17 ГК РФ, определяющая права собственности и
другие вещные права на землю.
Трудность разрешения земельных споров на различных уровнях
судебного и арбитражного производства заключается еще и в том, что
многие субъекты РФ издают собственные нормативные акты, а иногда и
законы, которые противоречат федеральному земельному
законодательству.
Поскольку ст. 76 Конституции РФ определяет совместную сферу
ведения РФ и ее субъектов в законотворческих вопросах,
целесообразно уже сейчас приступить к разработке концепции
земельного законодательства в субъектах Федерации.
Типичные нарушения земельного законодательства можно
систематизировать как связанные с землепользованием и
землевладением, предоставлением и изъятием земель, платой за землю
и налогообложением, охраной земель и т. п.
1. Информация о делах, связанных с применением земельного
законодательства, рассмотренных Федеральным Арбитражным судом
Северо - Кавказского округа в 1998 году и использованных при
тематическом обобщении.
Таблица N 1. Количество дел, рассмотренных коллегией по
рассмотрению споров, возникающих из административных
правоотношений за 1998 год и включенных в тематическое обобщение.
---------------------T-------------------------------------------¬
¦ Регион ¦ 1998 год ¦
¦ +-----------T--------T----------------------+
¦ ¦ ¦ ¦ из них: ¦
¦ ¦Рассмотрено¦Отменено+--------T-------------+
¦ ¦ всего ¦ ¦ Новое ¦ Передано ¦
¦ ¦ ¦ ¦решение ¦ на новое ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ рассмотрение¦
+--------------------+-----------+--------+--------+-------------+
¦Краснодарский край ¦ 23 ¦ 8 ¦ 5 ¦ 3 ¦
+--------------------+-----------+--------+--------+-------------+
¦Ростовская область ¦ 7 ¦ 4 ¦ 3 ¦ 1 ¦
+--------------------+-----------+--------+--------+-------------+
¦Ставропольский край ¦ 1 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+--------------------+-----------+--------+--------+-------------+
¦Кабардино - Балкарс-¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦кая Республика ¦ 1 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+--------------------+-----------+--------+--------+-------------+
¦Республика Дагестан ¦ 4 ¦ 3 ¦ 2 ¦ 1 ¦
+--------------------+-----------+--------+--------+-------------+
¦ Северная ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦Осетия - Алания ¦ 1 ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+--------------------+-----------+--------+--------+-------------+
¦ ИТОГО: ¦ 37 ¦ 15 ¦ 10 ¦ 5 ¦
L--------------------+-----------+--------+--------+--------------
Таблица N 2. Количество дел, рассмотренных коллегией по
рассмотрению споров, возникающих из гражданских правоотношений
за 1998 год и включенных в тематическое обобщение.
---------------------T-------------------------------------------¬
¦ ¦ 1998 год ¦
¦ +--------T-----T----------------------------+
¦ ¦ ¦ ¦ из них: ¦
¦ Регион ¦Рассмот-¦Отме-+--------T--------T----------+
¦ ¦ рено ¦нено ¦ Новое ¦Передано¦ Оставлено¦
¦ ¦ всего ¦ ¦решение ¦на новое¦ одно из ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦рассмот-¦ принятых ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦рение ¦ решений ¦
+--------------------+--------+-----+--------+--------+----------+
¦Краснодарский край ¦ 9 ¦ 5 ¦ 2 ¦ 3 ¦ - ¦
+--------------------+--------+-----+--------+--------+----------+
¦Ростовская область ¦ 4 ¦ 2 ¦ - ¦ 2 ¦ - ¦
+--------------------+--------+-----+--------+--------+----------+
¦Ставропольский край ¦ 1 ¦ 1 ¦ - ¦ - ¦ 1 ¦
+--------------------+--------+-----+--------+--------+----------+
¦Кабардино - Балкарс-¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦кая Республика ¦ 2 ¦ 1 ¦ 1 ¦ - ¦ - ¦
+--------------------+--------+-----+--------+--------+----------+
¦Карачаево - Черкес- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ская Республика ¦ 1 ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+--------------------+--------+-----+--------+--------+----------+
¦Республика Дагестан ¦ 1 ¦ 1 ¦ - ¦ 1 ¦ - ¦
+--------------------+--------+-----+--------+--------+----------+
¦Республика Адыгея ¦ 1 ¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦
+--------------------+--------+-----+--------+--------+----------+
¦ ИТОГО: ¦ 19 ¦ 10 ¦ 3 ¦ 6 ¦ 1 ¦
L--------------------+--------+-----+--------+--------+-----------
По количеству дел, поступивших в кассационную инстанцию из
судов округа можно констатировать, что больше всего дел за
обобщаемый период поступило из Арбитражного суда Краснодарского
края - 32 дела. Арбитражного суда Ростовской области - 11 дел.
Арбитражного суда республики Дагестан - 5 дел.
Анализ дел показывает, что в большинстве случаев, как и в 1997
году в судебном порядке обжаловались акты органов местного
самоуправления, направленные на изменение правового режима
земельных участков. Практически всегда предметом исследования суда
является правомерность действий органов местного самоуправления,
направленных на предоставление и изъятие земельных участков.
Судебной коллегией по рассмотрению споров, возникающих из
административных правоотношений, в 1998 году рассматривалась новая
категория споров, которая включает в себя вопросы порядка взимания
арендной платы за землю и льгот при уплате земельного налога. По
сравнению с 1997 годом появилось большее количество споров,
связанных с признанием прав на постоянное (бессрочное) пользование
землей. При этом землепользователи либо обжалуют акты органов
местного самоуправления о предоставлении им земельных участков на
праве аренды, либо заявляют требование об обязании оформить за
ними право пользования землей с выдачей правоустанавливающих
документов.
Судебной коллегией по рассмотрению споров, возникающих из
гражданских и иных правоотношении, рассматривались споры,
описанные с устранением препятствий в пользовании земельными
участками иди возмещением убытков, причиненных либо изъятием, либо
самовольным захватом земли.
В 1998 году появилась новая категория споров, связанных с
применением Закона Краснодарского края "Об особом порядке
землепользования в Краснодарском крае". Проблема возникла в связи
с тем, что данным законом не предусмотрена возможность выкупа
земельных участков приватизированными предприятиями Кассационной
инстанцией сделан вывод о том, что действие Закона не
распространяется на отношения по приобретению земельных участков
под приватизированными государственными или муниципальными
предприятиями, так как приватизационные отношения находятся в
сфере Российского законодательства.
2. Споры, связанные с переходом прав на землю и правом на землю.
Споры, связанные с применением статьи 37 Земельного кодекса
РФ, предусматривающей переход права пользования земельным участком
при переходе права собственности на недвижимость, составляют
основную массу рассмотренных судом споров. Сюда же можно отнести и
споры, связанные с перерегистрацией прав на землю.
Анализ дел данной категории показывает, что в основном суды
округа правильно применяют нормы материального права, не смотря на
трудности связанные с отсутствием законодательной базы.
Постановление ФАС СКО по делу N А 32-7573/97-36/148-25/5 (Ф08-
1230/98-293А)
Решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без
изменения, так как суды сделали обоснованный вывод о том, что с
момента приватизации базы отдыха собственником строений и
сооружений стало ТОО ПКФ "Оргонафт" и с переходом права
собственности на объекты, согласно статье 37 Земельного кодекса
РСФСР, к собственнику перешло и право пользования спорным
земельным участком.
Постановление ФАС СКО по делу N А-32-4548/98-29/84
(Ф08-1690/98)
Ничтожная сделка по приобретению недвижимого имущества в силу
статьи 167 ГК РФ не порождает права пользования земельным
участком, предусмотренного статьей 37 Земельного кодекса
Российской Федерации.
Имущественные права приобретателя недвижимости, связанные с
расходами на строительство и содержание базы могут быть защищены
путем предъявления иска о возмещении понесенных им расходов.
Кассационная инстанция оставила без изменения решение
Арбитражного суда Краснодарского края и постановление
апелляционной инстанции, которыми закрытому акционерному обществу
отказано в иске о признании недействительными решения малого
совета городского СНД и постановления Главы администрации города
об отводе земельного участка базы отдыха соответственно арендному
предприятию по ремонту и техобслуживанию транспортных средств и
его правопреемнику - ТОО, а также в иске о признании права
собственности на спорный земельный участок.
В обоснование своих требований истец ссылается на то, что его
правопредшественник приобрел базу отдыха, находящуюся на спорном
земельном участке, и, тем самым, приобрел право пользования
спорным земельным участком.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной
инстанций сделали правильный вывод о ничтожности сделки, поскольку
приобретение базы является сделкой приватизации и осуществлено
способом, не предусмотренным законодательством о приватизации -
статьей 15 Закона о приватизации государственных и муниципальных
предприятий. Нарушение законодательства состоит также в том, что
продавцом имущества выступило ненадлежащее - производственное
объединение, чем нарушена статья 7 названного Закона.
В силу статьи 167 ГК РФ сделка по приобретению базы отдыха не
порождает юридических последствий, в том числе не влечет
приобретения права пользования земельным участком,
предусмотренного статьей 37 Земельного кодекса Российской
Федерации.
Постановление ФАС СКО по делу N А32-4840/98-20/127 (Ф08-
1739/98-434А)
Решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без
изменения. Выводы судебных инстанций о признании недействительным
постановления Главы местного самоуправления основаны на Указе
Президента РФ N 731, поскольку после акционирования предприятие
стало собственником недвижимости и в соответствии со статьей 37 ЗК
РФ приобрело право бессрочного пользования на земельные участки,
расположенные под недвижимостью.
Постановление ФАС СКО по делу N А32-13133/97-14/344-36/84
(Ф08-1740/98-436А).
Решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без
изменения так как, суды обоснованно пришли к выводу, что
Армавирская птицефабрика не имела права на сдачу в аренда
спорного, земельного участка, поскольку согласно действовавших на
тот момент законодательных актов, таким правом обладали Советы
народных депутатов. Кроме того, не имелось правовых оснований для
предоставления спорного земельного участка истцу.
Высший арбитражный суд РФ поддержал судебные акты по данному
делу, отказав в принесении протеста.
Однако, в этой категории дел хочется отдельно выделить дела,
связанные с применением статьи 37 Земельного кодекса РФ и Закона
Краснодарского края об особом порядке землепользования. Данная
категория дел и вызвала некоторые расхождения в применении краевым
арбитражным судом указанной статьи на территории Краснодарского
края, в связи с принятием Закона Краснодарского края "Об особом
порядке землепользования в Краснодарском крае (принят
Законодательным Собранием Краснодарского края 1 августа 1995 года.
Постановление Главы администрации Краснодарского края N 428 от 16
ноября 1993 "Об утверждении положения об установлении особого
порядка землепользования на территории Краснодарского края (в
редакции Постановлений от 17.03.94, N 146, от 09.08.94 N 447, от
16.08.94 N 458). Постановления Главы администрации Краснодарского
края N 726 от 22 декабря 1998 года "Об упорядочении
землепользования физических и юридических лиц".
В частности последнее постановление предусматривает
прекращение действия с 1 января 1999 года ранее выданных
правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов о праве
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в
отношении лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без
образования юридического лица, юридических лиц всех форм
собственности, кроме государственных и муниципальных унитарных
предприятий, некоммерческих организаций. Данные предприятия должны
заключить договоры аренды.
В связи с этим, ряд предпринимателей обратился в арбитражный
суд с исками о признании недействительными постановлений глав
администрации, которые практически обязывали их заключить договора
аренды земельных участков, находящихся под недвижимостью ранее
приобретенной предпринимателями То есть, без учета действия статьи
37 Земельного кодекса РФ.
В случае неприменения статьи 37 ЗК РФ, кассационная инстанция
решения и постановления апелляционной инстанции отменяла и
признавала такие постановления глав администраций
недействительными.
Высший арбитражный суд РФ поддержал выводы кассационной
инстанции, указав в отказах о принесении протеста об
обоснованности применения статьи 37 ЗК РФ и, кроме того, что
оспариваемые постановления глав администрации в принудительном
порядке обязывают истца заключить договор аренды на земельный
участок.
Постановление ФАС СКО по делу N А32-7084/98-29/103 (Ф08-
1769/98-445А)
Постановление ФАС СКО по делу N А32-5156/98-36/120 (Ф08-
1713/98-425А)
Арбитражный суд Краснодарского края, признавая
недействительными постановления администрации города
Новороссийска, обоснованно пришел к выводу, что Администрация, в
принудительном порядке обязывая истцов заключать договора аренды
земельных участков, нарушает их права и законные интересы.
Данная позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 мая 1997 г. N 2004/96, где
отмечено, что постановление, в принудительном порядке обязывающее
истца заключить договор аренды земельного участка, не
соответствует требованиям статьи 37 ЗК РФ. Для заключения
договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Постановление ФАС СКО по делу N 32-3313/97-14/70-20/257 (Ф08-
355/98-82А)
Кассационная инстанция отменила решение и постановление
апелляционной инстанции и признала недействительными п 1 и п.2.5
Постановления администрации города Сочи от 13.09.96 N 648/2 "О
предоставлении индивидуальному частному предприятию Григорян Л.Ю.
"Фармакон" в аренду земельного участка для строительства на нем
аптеки с офисом по пер. Павлова Лазаревского района" исходя из
того, что судами нарушены статья 130 ГК РФ и 37 ЗК РФ.
Высшим арбитражным судом РФ отказано в принесении протеста по
данному делу.
3. Споры, связанные с изъятием земли.
В соответствии с нормами существующего земельного
законодательства (статьи 28, 29 Земельного кодекса РФ), изъятие
земельного участка производится с согласия собственника,
землепользователя.
Постановление ФАС СКО по делу N А15-564/98-8 (Ф08-2008/98-
497А)
Постановление ФАС СКО по делу N А32-13700/97-36/332 (Ф08-1119/
98-266А)
Постановление ФАС СКО по делу N А32-12997/97-36/298 (Ф08-537/
98-119А)
Постановление ФАС СКО по делу N А61-426/97-2 (Ф08-801/98-186А)
Постановление ФАС СКО по делу N А32-2411/98-14/63 (Ф08-1080/
98-257А)
Решения и постановления апелляционных инстанций по указанным
делам оставлены без изменения, так как суды правомерно сделали
выводы о необоснованности изъятия земельных участков в
установленном порядке без согласия землепользователей.
Постановление ФАС СКО по делу N А53-10050/97-С5/33
(Ф08-353/98-78А)
Решение по делу отменено и в иске отказано Законодатель не
определил форму согласия на изъятие земельного участка, поэтому
администрация, принимая постановление о предоставлении земельного
участка ЖСК для строительства жилого дома. исходила из имеющейся
просьбы завода, о невозможности финансирования строительства
жилого дома и создании кооператива для завершения строительства,
выраженной в письме директора завода Указанное письмо завода
администрация правомерно расценила как согласие на изъятие
земельного участка для последующей передачи его ЖСК для
строительства дома.
Постановление ФАС СКО по делу N А15-77/98-13
(Ф08-1203/98-288А)
Решение и постановление апелляционной инстанции отменены, а
дело передано на новое рассмотрение. В деле нет достаточных
доказательств, что райпо являлось пользователем или владельцем
спорного земельного участка. Не исследовался судами вопрос о
фактической принадлежности спорного земельного участка и
правомочности сельской администрации распоряжаться данным участком
Постановление ФАС СКО по делу N А32-3926/98-20/111
(Ф08-1252/98-297А)
Решение Арбитражного суда Краснодарского края оставлено без
изменения. Суд обоснованно признал недействительным постановление
Администрации района об изъятии земельного участка у крестьянского
хозяйства. Администрация не доказала, что арендатор не принимал
мер по рациональному использованию земель и соблюдению научно
обоснованных систем земледелия. Кроме того, согласно пункту 1
статьи 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в
той же форме, что и договор. Между тем такого соглашения сторонами
не заключалось.
Высшим арбитражным судом РФ отказано в принесении протеста по
данному делу.
4. Споры, связанные с платой за землю.
Неоднозначное разрешение в практике Федерального арбитражного
суда Северо - Кавказского округа получил вопрос взимания платы за
землю при отсутствии у землепользователя, арендатора
правоустанавливающих документов на землю.
Постановление ФАС СКО по делу А53-2051/98-С5-19 (Ф08-1073/98-
251А)
Постановление ФАС СКО по делу А32-861/98-39/26 (Ф08-1033/98 -
243А)
Оставляя без изменения решения судов округа, кассационная
инстанция указывала на то, что оспариваемые решения налоговых
органов о взыскании земельного налога являются недействительными
на том основании, что в соответствии со статьей 15 Закона РФ "О
плате за землю" от 11 октября 1991 г. N 1738-1, предусматривающей,
что основанием для установления налога и арендной платы за землю
является документ, удостоверяющий право собственности, владения и
пользования (аренды) земельным участком, а у истцов таких
документов не имелось.
18 сентября 1998 года на совещании ФАС СКО был поставлен и
рассмотрен вопрос.
ОАО, обосновывая неправомерность действий ГНИ, ссылается ни
отсутствие договора аренды земельного участка. Фактическое
использование земли ОАО не отрицает.
В соответствии с решением городской Думы, юридические лица, не
имеющие правовых документов на землю, вносят плату за пользование
земельным участком в размере арендной платы.
1. Является ли арендная плата обязательным платежом,
подлежащим взысканию в бесспорном порядке?
2. Обоснован ли вывод суда о том, что отсутствие договора
аренды земельного участка освобождает ОАО от арендной платы?
Кассационная инстанция сделала вывод о том, что в соответствии
со ст 1. Закона "О плате за землю" использование земли является
платным. Арендная плата учитывается в доходах соответствующих
бюджетах. Контроль за ее поступлением осуществляют налоговые
органы.
С учетом обязательного характера арендной платы за землю,
поступления ее в бюджет, осуществления взыскания налоговыми
органами, исключительных целей использования арендной платы,
одностороннего характера ее установления вывод суда о том, что
отсутствие договора аренды при фактическом использовании земли
освобождает истца от внесения арендной платы, является
неправильным.
У суда отсутствовали основания для признания не подлежащим
исполнению инкассового поручения налоговой инспекции на взыскание
арендной платы.
Данная позиция суда нашла свое отражение в Постановлении ФАС
СКО по делу N А15-1482/98-С5/38 (Ф08-1520/98-373А).
Постановление ФАС СКО по делу N А53-2066/98-С5-5(Ф08-1344/98-
321А)
Отменяя судебные акты Арбитражного суда Ростовской области,
кассационная инстанция указала, что вывод суда о том, что между
сторонами сложились отношения гражданско - правового характера по
поводу арендной платы и, что обязанность по изменению арендной
платы и ее перерасчету при повышении ставок лежит на арендодателе
- администрации, является необоснованным. Сложившиеся отношения
между истцом и налоговыми органами относятся к сфере
административных отношений, а поэтому налоговой инспекции
обоснованно исчислена пеня как компенсация потерь бюджета в связи
с несвоевременной уплатой арендной платы за землю в надлежащем
размере.
Постановление ФАС СКО по делу N А15-437/98-1 (Ф08-1666/98-
406А)
Постановление ФАС СКО по делу N А15-438/98-1 (Ф08-1667/98-
407А)
Постановления апелляционной инстанции по данным делам
отменены, решения оставлены без изменения, так как согласно статье
12 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от
22.11.90 N 348-1, статьей 12 Закона РСФСР "О плате за землю" от
11.10.91 N 1738-1 граждане, впервые организующие крестьянские
(фермерские) хозяйства, освобождаются от уплаты земельного налога
в течение пяти лет с момента предоставления им земельного участка.
Цена земли, ставки земельного налога, порядок налогообложения,
льготы по взиманию платы за землю, арендной платы устанавливаются
законодательными актами Российской Федерации, республик в составе
Российской Федерации и правовыми актами краев и областей в
соответствии с их компетенцией. Право субъектов федерации, краев и
областей на изменение или отмену предоставленной федеральным
законом льготы по освобождению крестьянских (фермерских) хозяйств
от уплаты земельного налога в течение первых пяти лет деятельности
не предусмотрено.
Постановление ФАС СКО по делу N А32-10613/97-42/25 (Ф08-531/98
-115А)
Постановление ФАС СКО по делу N А32-8755/98-40/125 (Ф08-2092/
98-521А)
По данным делам кассационная инстанция поддержала судебные
акты исходя из того, что статья 12 Закона РСФСР "О плате за землю"
содержит исчерпывающий перечень лиц, освобожденные от уплаты
налога на землю и согласно пункту 3 статьи 40 Закона РФ "Об
образовании" образовательные учреждения, независимо от их
организационно - правовых форм, в части их уставной
непредпринимательской деятельности, освобождаются от уплаты всех
видов налогов, включая плату за землю. По одному из дел имеется
отказ в принесении протеста
5. Споры, связанные с самовольным захватом земли и самовольным
строительством.
Постановление ФАС СКО по делу N А32-7353/97-14/161 (Ф08-1860/
97-430А)
Судом не установлен факт самозахвата земельного участка и
органом, принявшим постановление о наложении административного
штрафа не доказаны обстоятельства, послужившие основанием к
принятию оспариваемого постановления, такой акт обоснованно
признан судом недействительным.
Постановление ФАС СКО по делу N А32-13738/97-14/357 (Ф08-629/
98-143А)
Решение суда отменено в связи с отсутствием у истца
проустанавливающих документов на землю и ссылка истца и суда на
договор аренды земельного участка с правом приобретения в
собственность, заключенный с фондом муниципального имущества и ТОО
как на законное основание для занятия спорного земельного участка
не состоятельна, поскольку по этому договору ТОО был предоставлен
в аренду участок, в границы которого спорный земельный участок не
входит. Поэтому постановление о привлечении истца к
административной ответственности на основании ст. 125 ЗК РФ
принято обоснованно.
Постановление ФАС СКО по делу N А32-7252/97-1/193 (Ф08-144/98)
и Постановление ФАС СКО по делу N А32-22-1-30/212 (Ф08-1606/98)
Вывод суда о самовольном строительстве признан необоснованным,
поскольку строения возведены с ведома и согласия владельца
земельного участка местных органов власти.
Университет обратился в арбитражный суд с иском к опытно -
конструкторскому бюро (ОКБ) об устранении препятствий в
пользовании земельным участком, путем освобождения его от
строений.
Кассационная инстанция при повторном рассмотрении дела
отменила принятое по делу решение и постановление и отказала в
иске по следующим основаниям.
Принимая решение и постановление, суды первой и апелляционной
инстанций применили статью 222 Гражданского кодекса Российской
Федерации, то есть, исходили из того, что строения являются
самовольными - возведены без законных оснований.
Между тем, из материалов дела видно, что строения возводились
с согласия истца и местных органов власти Решениями исполкома
горсовета народных депутатов ОКБ разрешено строительство сборного
ангара и пристройки к ангару. Решение о разрешении строительства
пристройки согласованно с истцом, о чем свидетельствует подпись
ректора университета.
Кроме того, вывод о самовольном строительстве признан
необоснованным постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 10 06.97. Тем самым, надзорная инстанция
указала на то, что по данному делу не подлежат применению нормы о
самовольном строительстве. Применение судами статьи 222
Гражданскою кодекса Российской Федерации, по существу, является
повторением вывода о самовольном строительстве. Этим суды нарушили
часть 1 статьи 190 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, согласно которой указания надзорной инстанции
обязательны для суда, вновь рассматривающего дело.
Постановление ФАС СКО по делу N A63-1075/97-С1 (Ф08-1555/98)
Самовольность строительства приватизированного впоследствии
здания (сооружения) не может быть основанием для отказа в
признании права собственности на него, поскольку основанием для
возникновения права собственности приобретателя является сделка
приватизации, а не строительство (создание нового имущества).
Статья 222 ГК РФ не подлежит применению по данному делу в силу
статьи 217 ГК РФ.
АО обратилось с иском к МПП ЖКХ об истребовании имущества,
переданного ТОО и признании права собственности на это имущество.
Кассационная инстанция при повторном рассмотрении отменила
постановление апелляционной инстанции и оставила в силе решение
суда по следующим основаниям.
Вывод апелляционной инстанции о том, что правопредшественнику
АО не предоставлялся участок под строительство, несостоятелен,
поскольку земельный участок, на котором велось строительство по
его заказу, получен в результате передачи зданий и сооружений,
которые в свое время были построены на отведенном для этого
участке передвижной мехколонной (ПМК).
Кроме того, АО приобрело спорное имущество в порядке
приватизации государственного имущества. Самовольность
строительства приватизированного здания (сооружения) не может быть
основанием для отказа в признании права собственности на него,
поскольку основанием для возникновения права собственности
приобретателя является сделка приватизации, а не строительство
(создание нового имущества). Статья 222 Гражданского кодекса
Российской Федерации не подлежит применению по данному делу в силу
статьи 217 Кодекса.
6. Споры, связанные с особым порядком землепользования в
Краснодарском крае.
Согласно статьи 72 Конституции РФ в совместном ведении
Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся
вопросы владения, пользования и распоряжения землей. В порядке
реализации данной нормы 30 января 1996 года между Президентом РФ и
Главой администрации Краснодарского края заключен договор о
разграничении предметов ведения и полномочий между органами власти
Российской Федерации и органами государственной власти
Краснодарского края, в соответствии с которым к совместному
предмету ведения отнесено установление особого порядка
землепользования на территории Краснодарского края. В связи с
принятием Закона Краснодарского края от 8.08.95 г. N 13-КЗ "Об
особом порядке землепользования в Краснодарском крае" (с
изменениями от 21.11.96 г. N 47-КЗ) возник вопрос о порядке его
применения и соотношении данного Закона с нормами федерального
законодательства о приватизации. В практике ФАС СКО нашли
отражение две позиции по данному вопросу.
Постановление ФАС СКО от 24.08.98 г.по делу N А53-313/98-41-16
(Ф08-1036/98)
Окружным судом отказано в удовлетворении жалобы на решение,
которым признан недействительным договор купли - продажи
земельного участка от 24.06.97.
При этом, кассационная инстанция походила из того, что Закон
Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в
Краснодарском крае" подлежит применению, поскольку край обладает
полномочиями по регулированию вопросов землепользования в силу
Договора о разграничении предметов ведения и полномочий между
органами государственной власти Российской Федерации и органами
государственной власти Краснодарского края, заключенного 30.01.96
Президентом РФ и Главой администрации Краснодарского края.
18 декабря 1998 года на совещании ФАС СКО был поставлен и
рассмотрен вопрос:
Применимы ли к правоотношениям купли - продажи земельных
участков нормы приватизационного законодательства, в том числе
Указы Президента РФ от 25.03.92 N 301 и от 14.06.92 N 671,
которыми предоставлено право юридическим лицам при приватизации
государственных и муниципальных предприятий приобретать землю в
собственность, определен порядок продажи?
Не противоречит ли Закон Краснодарского края от 08.08.95 "Об
особом порядке землепользования" статьям 1.2, 128-129 ГК РФ,
поскольку земля вовлечена в гражданско - правовой оборот,
приобретается на основе сделок и ограничения могут вводиться
исключительно Федеральным законодательством?
Кассационной инстанцией сделан вывод о том, что действие
данного Закона Краснодарского края не распространяется на
отношения по приобретению земельных участков под
приватизированными государственными или муниципальными
предприятиями, так как приватизационные отношения находятся в
сфере Российского законодательства.
Данная позиция суда нашла свое отражение в постановлениях
ФАС СКО по делу N А32-312/98-41/15 (Ф08-738/98) и по делу
N А32-5476/98-20/169 (Ф08-1760/98).
Нормы актов Краснодарского края, запрещающие передачу земли в
частную собственность приватизированных предприятий, противоречат
Конституции Российской Федерации, иным нормативным актам
Российской Федерации, поэтому не подлежат применению.
Окружной суд отменяя решение суда, отказал в иске по следующим
основаниям.
Как видно из материалов дела, выступать продавцом земельных
участков при приватизации предприятий в Северском районе был
уполномочен комитет по управлению имуществом района ОАО
"Северскагропромснаб" подало в комитет заявку на приватизацию
земельного участка 10.07.95.
Согласно пункту 10 Указа Президента Российской Федерации от
14.06.92 N 631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков
при приватизации предприятий..." продажу участка следовало
произвести в течение месяца после поступления заявки - до
10.08.95.
Закон Краснодарского края "Об особом порядке землепользования
в Краснодарском крае" вступил в законную силу после указанной даты
и не подлежит применению к отношениям сторон.
Заключением договора купли - продажи земельного участка
устранено нарушение права ОАО на выкуп участка.
Согласно статье 72 Конституции Российской Федерации вопросы
владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном
ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В силу статей 4 и 76 Конституции Российской Федерации законы и
иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не
могут противоречить Конституции, иным федеральным законам,
отнесенным к совместному ведению Российской Федерации и субъекта
федерации, в случае противоречия между федеральным законом и актом
субъекта федерации, действует федеральный закон.
Статьей 9 Конституции Российской Федерации предусмотрена
возможность нахождения земли в частной, государственной,
муниципальной и иных формах собственности. Нормы актов
Краснодарского края, запрещающие передачу земли в частную
собственность приватизированных предприятий, противоречат
Конституции Российской Федерации, иным нормативным актам
Российской Федерации, поэтому не подлежат применению.
При последующей продаже земельных участков как с расположенной
на них недвижимостью, так и свободных от застройки участков,
возникает вопрос об объеме перехода прав собственности на землю и
соотношения законодательства субъекта Федерации, органов местного
самоуправления с законодательством Российской Федерации.
Договор от 30 января 1996 года между Президентом РФ и Главой
администрации Краснодарского края предусматривает обязанность
органов государственной власти РФ разрабатывать с участием органов
государственной власти Краснодарского края нормативно - правовые
акты, регулирующие особый порядок землепользования, до принятия
федерального закона по данному предмету совместного ведения
возможность органов государственной власти Краснодарского края
осуществлять собственное правовое регулирование данного вопроса.
При этом договором предусмотрено, что после принятия
соответствующего федерального закона, законы и иные нормативно -
правовые акты Краснодарского края приводятся в соответствие с
федеральным законом, а не приведенные в соответствие акты не
подлежат применению Поскольку на момент заключения данного
договора уже действовали Указы Президента РФ, регулирующие
земельные отношения, по смыслу указанного соглашения органам
государственной власти Краснодарского края предоставлялось право
вводить особый режим землепользования.
При таких обстоятельствах в соответствии с Законом
Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в
Краснодарском крае" договора купли - продажи могут совершаться с
земельными участками (их частями), только прочно связанными с
объектами недвижимости. С учетом того, что до настоящего времени
не принят Земельный Кодекс РФ, необходимо придерживаться
осторожной позиции и не допускать свободного обращения земли.
Поэтому в части заключения сделок купли - продажи свободных от
застройки земельных участков, следует руководствоваться
ограничениями установленными в данном Законе.
7. Споры, связанные с возмещением убытков собственникам земли,
землепользователям и арендаторам.
Постановление ФАС СКО но делу N А-32-7444/97-25/106 (Ф08-133/
98)
Убытки собственника земли (землепользователя) не могут
определяться соглашением сторон без соблюдения порядка определения
убытков, установленного Положением о порядке возмещения убытков
собственникам земли..., утв. постановлением Правительства от
28.01.93. N 77. Правила, устанавливающие порядок определения
убытков, носят императивный характер.
Если соблюдение установленного порядка убытков в полной мере
невозможно ввиду допущенных нарушений при изъятии земли, оно может
быть осуществлено с соблюдением тех правил, которые возможно
использовать в сложившейся ситуации.
Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа
отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд
первой инстанции в связи с тем, что судом не выяснен размер
убытков.
16 ноября 1994 года стороны заключили сроком на три года
договор о временном пользовании товариществом для строительства
коттеджей земельным участком АОЗТ и составили акт о размере
ущерба, вызванного временным занятием земель. Акт зарегистрирован
в администрации Лазаревского района.
25 июля 1995 года стороны заключили договор, согласно которому
АОЗТ передает в постоянное пользование товариществу 1,85 га
сельскохозяйственных земель под застройку коттеджами, а ТОО
возмещает акционерному обществу убытки в определенной сумме путем
передачи коттеджа.
По расчетам комитета по земельным ресурсам и землеустройству
сумма подлежащих возмещению убытков значительно превысила сумму,
оговоренную сторонами.
Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли,
землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь
сельскохозяйственного производства, утвержденным постановлением
Правительства Российской Федерации от 28.01.93 N 77, установлен
порядок определения убытков при изъятии и предоставлении земель.
Согласно пунктам 3 - 8 Положения размер убытков во всех случаях
согласовывается с заинтересованными сторонами, оформляется актом,
который регистрируется местной администрацией, и отражается в
землеустроительном проекте.
Указанным Положением не предусмотрена возможность определения
размера убытков соглашением сторон. Из изложенного следует, что
правила, устанавливающие порядок определения убытков, носят
императивный характер. Суд первой инстанции правомерно исходил из
того, что убытки не могут определяться соглашением сторон без
соблюдения порядка определения убытков, установленного Положением.
Однако суд не учел, что размер убытков, определенный
землеустроительной организацией, должен согласовываться сторонами
в обязательном порядке.
В настоящее время соблюдение установленного порядка
определения убытков в полной мере невозможно ввиду допущенных
нарушении при изъятии земли. Однако определение убытков может быть
осуществлено с соблюдением тех правил, которые возможно
использовать в сложившейся ситуации. В частности, возможно
проведение процедур определения размера убытков и составления акта
об убытках землеустроительной организацией и согласования расчета
убытков с АОЗТ и ТОО. При возникновении спора о размерах убытков
он может быть решен арбитражным судом в рамках данного дела
Отсутствие доказательств убытков явилось основанием для отказа
в иске по делам N A 01-83-6/97 АС РА (вх. N Ф08-1512/98), N 105/1
АС КБР (вх. N Ф08-1868/98), N 2/39-к-95 (вх.N Ф08-376/98). Решения
судов об отказе в исках по данным делам оставлены в силе.
|
