ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
от 18 марта 1999 г.
(Извлечение)
Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с
заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании
недействительным на основании ст. ст. 167 - 169 ГК РФ договора
купли - продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста,
удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и
зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на
то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и
ведома собственника квартиры Багдасарян.
Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю
квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного
договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой.
Дело неоднократно рассматривалось различными судебными
инстанциями.
Решением Хостинского районного суда г. Сочи (оставленным без
изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского
краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте
поставил вопрос об отмене судебных решений ввиду неправильного
применения и толкования норм материального права.
Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г.
протест удовлетворил, указав следующее.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции считал, что
договор заключен с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в
установленном порядке, Зороглян - добросовестный приобретатель, в
связи с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество.
Между тем данные выводы основаны на неправильном применении и
толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе
право отчуждать его в собственность другим лицам.
Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору
купли - продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать
вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может
выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому
он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости
заключается в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора
продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый
договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не
принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала.
При таком положении вывод суда о законности договора
купли - продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества,
совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым
стороной по договору купли - продажи, не соответствует требованиям
названных норм закона - в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.
Последствия недействительности такой сделки предусмотрены
ст. 167 ГК РФ, в силу которой ответчик обязан возвратить
полученное им имущество в натуре. Истица денежных сумм по сделке
не получала, обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в
удовлетворении требований Багдасарян об устранении препятствий в
пользовании квартирой также нельзя признать законным.
Истица не лишена возможности судебной защиты своего права
способом, избранным на основании ст. 12 ГК РФ - применение
последствий недействительности ничтожной сделки, и в том случае,
если приобретатель - добросовестный. В ст. 167 ГК РФ применение
последствий не ставится в зависимость от вины лиц, совершивших
такую сделку.
Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что квартира не
может быть истребована у Зорогляна, так как он добросовестный
приобретатель, поскольку она была отчуждена лицом, который
временно владел ею с согласия собственника.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно
приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем
приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный
приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от
приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или
лицом, которому имущество было передано собственником во владение,
либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным
путем помимо их воли.
В данном случае предмет спора - недвижимое имущество, право
собственности и другие вещные права на которое, их возникновение,
переход и прекращение подлежат государственной регистрации; право
собственности у приобретателя возникает с момента такой
регистрации, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 131, п. 2
ст. 223 ГК РФ).
Однако, как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная
сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех,
которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с
момента ее совершения. Таким образом, договор купли - продажи
спорной квартиры недействителен с момента его заключения и не
может служить основанием государственной регистрации перехода
права собственности на квартиру от истицы к ответчику.
Переход прав на недвижимость в отличие от вещей, регистрация
прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а
с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во
владение без документов, содержащих волю собственника на
отчуждение имущества, исключает законность сделки купли - продажи,
совершенной владельцем.
Лицо, выступившее в качестве продавца по договору
купли - продажи, не имело права распоряжаться квартирой и
документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е.
определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из
владения Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от
любого лица.
Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить
подлинность документов и наличие у продавца полномочий на
отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации,
следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора
купли - продажи. При неосмотрительности, неосторожности в
действиях покупатель не может быть признан добросовестным
приобретателем.
Зорогляна нельзя признать добросовестным приобретателем и
потому, что, приобретая двухкомнатную квартиру, как видно из
договора, по цене 3300 тыс. рублей, он не мог не знать, что эта
цена в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры.
Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в
нарушение ст. 54 ГПК РСФСР основан на недопустимых
доказательствах: объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110
млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочности указания в
договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор
купли - продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с
этим его условия могут подтверждаться только письменными
доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на
свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Письменных
доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной
цены суду не представлено.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РСФСР неправильное применение
или толкование норм материального права является основанием к
отмене судебных постановлений в надзорном порядке.
Поскольку обстоятельства дела судом установлены полно и
правильно, но допущена ошибка в применении и толковании норм
материального права, на основании п. 5 ст. 329 ГПК РСФСР судебные
постановления отменены с вынесением нового решения (без передачи
дела на новое рассмотрение) об удовлетворении заявления прокурора
Хостинского района г. Сочи и иска Багдасарян.
|
