ГОСУДАРСТВЕННАЯ ДУМА ФЕДЕРАЛЬНОГО СОБРАНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2002 г. N 2735-III ГД
О ПРОЕКТЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА N 190026-3
"ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
Государственная Дума Федерального Собрания Российской
Федерации постановляет:
1. Принять в первом чтении проект Федерального закона
N 190026-3 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения",
внесенный Правительством Российской Федерации.
2. Направить указанный законопроект Президенту Российской
Федерации, в Совет Федерации Федерального Собрания Российской
Федерации, комитеты и комиссии Государственной Думы, депутатские
объединения в Государственной Думе, Правительство Российской
Федерации, законодательные (представительные) органы субъектов
Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации,
Верховный Суд Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд
Российской Федерации.
Установить, что поправки к указанному законопроекту
направляются в Комитет Государственной Думы по аграрным вопросам в
течение 30 дней со дня принятия настоящего Постановления.
3. Комитету Государственной Думы по аграрным вопросам
доработать указанный законопроект с учетом поступивших поправок и
внести его на рассмотрение Государственной Думы во втором чтении.
4. Настоящее Постановление вступает в силу со дня его
принятия.
Председатель
Государственной Думы
Федерального Собрания
Российской Федерации
Г.Н.СЕЛЕЗНЕВ
Проект
N 190026-3
Вносится Правительством
Российской Федерации
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные
с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из
земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и
ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в
праве общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения
которых является возникновение и прекращение прав на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве
общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, определяет условия
предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, а также их изъятия в государственную или
муниципальную собственность.
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на
земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного
назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства,
гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного
хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также
на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным
кодексом Российской Федерации.
2. Правовое регулирование отношений в области оборота
земельных участков и долей в праве общей собственности на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным
кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской
Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными
законами, иными нормативными правовыми актами Российской
Федерации.
3. Приватизация земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, осуществляется в порядке,
установленном Земельным кодексом Российской Федерации и иными
федеральными законами.
Приватизация указанных земельных участков на территории
субъекта Российской Федерации осуществляется с момента,
установленного законом субъекта Российской Федерации.
4. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных
нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и
ограничения оборота земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, не допускается.
5. К отношениям, возникающим при использовании земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии
с его целевым назначением и требованиями охраны земель, в части,
не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются
нормы иных федеральных законов.
Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим
Федеральным законом
1. Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным
законом, являются физические и юридические лица, Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования.
2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц
без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном)
капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических
лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, на
приобретение в собственность земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с
настоящим Федеральным законом.
Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических
лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном
(складочном) капитале которых доля иностранных граждан,
иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более
50 процентов, на приобретение в собственность земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без
гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном)
капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических
лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, не могут
обладать на праве собственности земельными участками из земель
сельскохозяйственного назначения:
1) на приграничных территориях, перечень которых
устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с
Федеральным законом "О Государственной границе Российской
Федерации";
2) в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
1. При совершении сделок с земельными участками из земель
сельскохозяйственного назначения, приводящих к образованию новых
земельных участков, их предельные размеры и местоположение должны
соответствовать требованиям землеустройства.
2. Максимальная площадь земельных участков
сельскохозяйственных угодий, одновременно находящихся в
собственности лица и аффилированных ему лиц и расположенных на
территории одного административного района субъекта Российской
Федерации, устанавливается законом субъекта Российской Федерации в
размере не менее 35 процентов общей площади сельскохозяйственных
угодий в границах указанного административного района.
Лицо признается аффилированным в соответствии с требованиями
антимонопольного законодательства.
Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в
праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему
принадлежать на праве собственности
1. Если в собственности лица по основаниям, допускаемым
законом, окажется земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения, что повлечет за собой нарушение требований статей 3 и
4 настоящего Федерального закона, этот земельный участок (доля в
праве общей собственности на земельный участок) из земель
сельскохозяйственного назначения должен быть отчужден
собственником. Отчуждение земельного участка (доли в праве общей
собственности на земельный участок) из земель
сельскохозяйственного назначения, приобретенного до введения в
действие настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено
в течение одного года со дня вступления настоящего Федерального
закона в силу. Земельные участки (доли в праве общей собственности
на земельный участок) из земель сельскохозяйственного назначения,
приобретенные после введения в действие настоящего Федерального
закона, подлежат отчуждению в течение одного года со дня
возникновения права собственности на такой земельный участок (долю
в праве общей собственности на земельный участок) из земель
сельскохозяйственного назначения или в течение одного года со дня,
когда орган юридического лица узнал либо обязан был узнать об
обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований
статьи 3 настоящего Федерального закона.
2. Если при нарушении требований статьи 4 настоящего
Федерального закона собственник не произведет в течение срока,
установленного пунктом 1 настоящей статьи, отчуждение земельного
участка (доли в праве общей собственности на земельный участок) из
земель сельскохозяйственного назначения, то учреждение юстиции,
осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об
этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации.
Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в
месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении
требований статей 3 и 4 настоящего Федерального закона, обязан
обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к
продаже земельного участка (доли в праве общей собственности на
земельный участок) из земель сельскохозяйственного назначения на
торгах (конкурсах, аукционах).
3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или
долю в праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения, указанные земельный участок или
долю в праве общей собственности на земельный участок должен
приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях,
установленных законом субъекта Российской Федерации, орган
местного самоуправления. Цена покупки определяется в порядке,
установленном Правительством Российской Федерации.
Статья 6. Принудительное изъятие и прекращение прав на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
1. Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с
целевым назначением данной категории земель и разрешенным
использованием способами, которые не должны наносить вред
окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
2. Право постоянного (бессрочного) пользования, право
пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного
пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного
назначения может быть прекращено принудительно по основаниям и в
порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации.
Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения может быть принудительно прекращена в соответствии с
требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и
Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. Земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения может быть изъят у собственника принудительно в
судебном порядке в случае его ненадлежащего использования, если
такое использование нанесло существенный вред окружающей среде, в
том числе земле как природному объекту. Случаи ненадлежащего
использования земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом
Российской Федерации.
Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
направляется органом государственной власти субъекта Российской
Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта
Российской Федерации, органом местного самоуправления при его
ненадлежащем использовании, повлекшем причинение существенного
вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Заявление в суд направляется по правилам, установленным Земельным
кодексом Российской Федерации для принудительного прекращения прав
на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду
ненадлежащего использования земельного участка.
Критерии и порядок определения существенности вреда,
нанесенного окружающей среде, в том числе земле как природному
объекту, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Статья 7. Залог земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об
ипотеке (залоге недвижимости)".
Глава II. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Статья 8. Купля - продажа земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
1. При продаже земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации либо
в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации,
орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки
продаваемого участка по цене, за которую он продается, кроме
случаев продажи с публичных торгов.
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения обязан известить в письменной форме высший
исполнительный орган государственной власти субъекта Российской
Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской
Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать
земельный участок с указанием цены и других существенных условий
договора.
Извещение может быть сделано путем вручения под расписку или
направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. Если субъект Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской Федерации, орган
местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит
продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в
течение одного месяца со дня поступления извещения, то продавец
вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по
цене, не ниже указанной в извещении. Течение срока начинается со
дня поступления извещения в высший исполнительный орган
государственной власти субъекта Российской Федерации или в
случаях, установленным законом субъекта Российской Федерации,
орган местного самоуправления.
Для продажи земельного участка по цене, меньшей ранее
заявленной, или с изменением других существенных условий договора
продавец обязан направить новое извещение по правилам,
установленным настоящей статьей.
4. При продаже земельного участка с нарушением
преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в
случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации,
орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента
государственной регистрации перехода права собственности требовать
в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.
5. Правила настоящей статьи не применяются к иным договорам,
по которым производится отчуждение земельных участков.
Статья 9. Предоставление гражданам и юридическим лицам
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в государственной или муниципальной собственности
1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в
порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, за
исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
2. Земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения предоставляются в аренду без проведения торгов
гражданам для сенокошения и выпаса скота, хозяйственным
товариществам и обществам, производственным кооперативам,
государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным
коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим
обществам, научно - исследовательским организациям,
образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам
коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока
Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного
производства, для сохранения и развития традиционного образа
жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов
Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации по их
заявлениям государственными органами исполнительной власти и
органами местного самоуправления, обладающими правом на
предоставление соответствующих земельных участков.
Статья 10. Наследование земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
В случае если принятие наследства привело к нарушению
требований, установленных статьями 3 и 4 настоящего Федерального
закона, к указанным наследникам применяются правила, установленные
статьей 5 настоящего Федерального закона.
Глава III. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЗ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Статья 11. Особенности совершения сделок с долями в праве
общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения
1. К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются
нормы Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если
участников общей собственности более пяти, нормы Гражданского
кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей,
установленных настоящей статьей, а также статьями 12 и 13
настоящего Федерального закона.
2. Участник долевой собственности обязан известить остальных
участников долевой собственности или опубликовать сообщение в
местном периодическом печатном издании о намерении продать долю в
праве общей собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения третьему лицу в письменной форме.
Если остальные участники долевой собственности в течение
месяца с момента письменного извещения или опубликования
указанного сообщения откажутся от покупки или не заявят о
намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения, продавец
вправе продать свою долю в праве общей собственности на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.
Статья 12. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения
1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела
земельного участка в счет доли в праве общей собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для
выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности
на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
участник долевой собственности обязан известить о намерении
выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности
на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в
письменной форме остальных участников долевой собственности или
опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании с
указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного
участка и размера компенсации в случаях, установленных настоящей
статьей.
Местоположение выделяемого земельного участка должно
соответствовать требованиям, установленным пунктом 1 статьи 4
настоящего Федерального закона.
В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного
участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную
стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на
единицу его площади, участник долевой собственности,
осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить
компенсацию остальным участникам долевой собственности после
выдела земельного участка.
Размер компенсации определяется как произведение площади
выделяемого земельного участка и разницы рыночных стоимостей
выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела
земельного участка в расчете на единицу их площадей.
2. В случае если в течение месяца со дня надлежащего
уведомления или опубликования сообщения, указанного в пункте 1
настоящей статьи, не поступит возражений от участников долевой
собственности, предложение о местоположении земельного участка и
размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей,
считается согласованным.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка и
размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности
с использованием согласительных процедур, порядок проведения
которых устанавливается Правительством Российской Федерации.
В случае недостижения согласованного решения споры о
местоположении выделяемого земельного участка и размере
компенсации рассматриваются в суде.
3. Не используемая в течение двух лет часть находящегося в
долевой собственности земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения в случае, если такое
неиспользование нанесло существенный вред окружающей среде, в том
числе земле как природному объекту, может быть выделена в
самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации
либо в случаях, установленных законом субъекта Российской
Федерации, органом местного самоуправления по правилам,
установленным настоящей статьей.
Субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных
законом субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права
собственности субъекта Российской Федерации или муниципального
образования на указанный земельный участок в случае, если участник
(участники) долевой собственности неизвестны, либо о прекращении
права собственности участника (участников) долевой собственности
на долю в праве общей собственности и о признании права
собственности субъекта Российской Федерации или муниципального
образования на указанный земельный участок в случае, если участник
(участники) долевой собственности известны.
Статья 13. Особенности определения порядка пользования
земельным участком, находящимся в долевой собственности
Решение о порядке владения и пользования земельным участком,
находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием
участников долевой собственности. Уведомление участников долевой
собственности о предстоящем собрании производится не менее чем за
один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку
и (или) путем опубликования сообщения в местном периодическом
печатном издании. При условии надлежащего уведомления собрание
считается правомочным вне зависимости от числа явившихся
участников долевой собственности. Решение принимается большинством
голосов в две трети присутствующих на собрании участников долевой
собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается
всеми присутствующими участниками долевой собственности.
Глава IV. ПЕРЕХОДНЫЕ И ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 14. Понятие земельной доли
Земельная доля, полученная при приватизации
сельскохозяйственных угодий до введения в действие настоящего
Федерального закона, является долей в праве общей собственности на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Статья 15. Регулирование отношений, связанных с договором
аренды земельных долей, заключенных до вступления в силу
настоящего Федерального закона
С момента вступления в силу настоящего Федерального закона к
заключенным договорам аренды земельных долей применяются правила,
регулирующие отношения по договору доверительного управления
имуществом.
Статья 16. Определение на местности границ земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей
собственности
Участники долевой собственности, получившие при приватизации
сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, в счет
которых не были определены на местности границы земельных
участков, обязаны обеспечить определение на местности границ
находящихся в общей собственности земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями
землеустройства.
Статья 17. Документы, удостоверяющие право на земельную долю
Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до введения
в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним", а также, при отсутствии
свидетельств, - выписки из решений органов местного самоуправления
о приватизации сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в
действие Федерального закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяющие права на
земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Статья 18. Вступление в силу настоящего Федерального закона
Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его
официального опубликования и применяется к отношениям, возникшим
после вступления его в силу.
Статья 19. Приведение нормативных правовых актов в
соответствие с настоящим Федеральным законом
1. Президенту Российской Федерации и Правительству Российской
Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие с
настоящим Федеральным законом.
2. Правительству Российской Федерации в шестимесячный срок
принять нормативные правовые акты, обеспечивающие реализацию
настоящего Федерального закона.
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
Проект Федерального закона "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" разработан в соответствии с
Земельным кодексом Российской Федерации и регулирует отношения,
связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными
участками из земель сельскохозяйственного назначения, их
предоставлением из государственной и муниципальной собственности,
оборотом земельных участков и долей в праве общей собственности на
них.
Актуальность принятия указанного проекта Федерального закона
обусловлена необходимостью установления на федеральном уровне
единых правил использования и оборота земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей
собственности на них, направленных на создание условий для
перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам и
привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России.
Концептуально проект Федерального закона преследует цель в
максимальной степени распространить на использование и оборот
земельных участков сельскохозяйственного назначения общие правила
земельного и гражданского законодательства и, по сути,
устанавливает систему ограничений и особенностей этих правил.
Последние, в свою очередь, обусловлены как приоритетом и особой
ролью сельскохозяйственных земель, так и спецификой сложившихся
правоотношений на них.
В общих положениях проекта Федерального закона установлены
ограничения применительно к субъектам и объектам отношений,
регулируемых данным проектом.
В частности, введены нормы, направленные на предупреждение
образования при сделках земельных участков, не соответствующих
требованиям землеустройства, и на предотвращение концентрации в
собственности одного лица чрезмерно большого количества
сельскохозяйственных угодий. При этом максимальную площадь
земельных участков сельскохозяйственных угодий, одновременно
находящихся в собственности одного лица и расположенных на
территории одного административного района субъекта Российской
Федерации, предложено устанавливать законом субъекта Российской
Федерации в размере не менее 35 процентов общей площади
сельскохозяйственных угодий в границах указанного
административного района.
Участниками отношений, регулируемых проектом Федерального
закона, являются физические лица, юридические лица, органы
государственной власти Российской Федерации, органы
государственной власти субъектов Российской Федерации, органы
местного самоуправления.
Специальный режим установлен для иностранных граждан,
иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также
юридических лиц, в уставном капитале которых доля иностранных лиц
составляет более 50 процентов. Предусмотрен запрет на приобретение
ими земельных участков сельскохозяйственного назначения в
собственность в приграничных территориях, перечень которых
устанавливается Президентом Российской Федерации, и в иных
случаях, предусмотренных федеральными законами.
В проекте Федерального закона введены достаточно жесткие и
последовательные санкции за нарушение этих требований. Земельные
участки (доли в праве общей собственности на земельный участок) из
земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные с
нарушением требований Закона, подлежат отчуждению собственником в
течение одного года со дня возникновения права собственности на
такой земельный участок (долю в праве общей собственности на
земельный участок) из земель сельскохозяйственного назначения или
в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал
либо обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за
собой нарушения требований статьи 3 настоящего Федерального
закона. В случае если это не сделано, то они подлежат
принудительной продаже на публичных торгах.
При отсутствии желающих приобрести земельный участок или долю
в праве общей собственности на земельный участок они приобретаются
субъектом Российской Федерации или, если это предусмотрено законом
субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления по
цене, порядок определения которой устанавливается Правительством
Российской Федерации.
Аналогичные санкции в виде прекращения прав на земельный
участок установлены за его ненадлежащее использование, если при
этом нанесен существенный вред окружающей среде и земле как
природному объекту. Критерии существенности вреда предлагается
установить Правительством Российской Федерации, что вкупе с
нормами Земельного кодекса и требованиями по охране
сельскохозяйственных земель составит эффективную правовую систему
их защиты.
В проекте Федерального закона определены особенности оборота
земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В частности, с принятием обсуждаемого проекта снимается запрет
на приватизацию земельных участков, установленный в Федеральном
законе "О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации". В соответствии с проектом Федерального закона
приватизация должна осуществляться по правилам, установленным
федеральными законами, что призвано обеспечить единство
экономического пространства Российской Федерации. Момент ее начала
на территории конкретного субъекта Российской Федерации предложено
определять законом субъекта Российской Федерации, что позволит
учесть региональные особенности.
Еще одной особенностью является то, что гражданам для
сенокошения и выпаса скота, хозяйственным товариществам и
обществам, производственным кооперативам, государственным и
муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим
организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно
- исследовательским организациям, образовательным учреждениям
сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных
народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для
осуществления сельскохозяйственного производства, для сохранения и
развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов
коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока
Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду
находящихся в государственной и муниципальной собственности
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения без
проведения торгов.
Проектом Федерального закона введена детально
регламентированная процедура реализации органом государственной
власти субъекта Российской Федерации или в случаях,
предусмотренных законом субъекта Российской Федерации,
преимущественного права на приобретение земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения при совершении сделок с
ними. Эта достаточно распространенная в мировой практике мера
государственного регулирования рынка недвижимости направлена на
предотвращение спекуляций на рынке сельскохозяйственных земель.
Отдельное место в проекте Федерального закона занимает решение
проблемы земельных долей, особенностей и условий их оборота.
При реорганизации сельскохозяйственных организаций более 12
миллионов граждан были наделены земельными долями, полученными в
процессе приватизации сельскохозяйственных угодий этих
организаций. Концептуально проект Федерального закона призван
обеспечить гарантии приобретенных прав собственников земельных
долей и установить практически реализуемые правила их оборота.
В проекте Федерального закона земельная доля определена как
доля в праве общей собственности на земельные участки из
сельскохозяйственных угодий. Однако поскольку механизм общей
долевой собственности сконструирован для небольшого количества
сособственников, для случаев, когда участников долевой
собственности более пяти, введены особенности применения к обороту
долей в праве общей собственности на земельные участки норм
гражданского законодательства.
Гражданским законодательством к ним предложено применить
правила договоров доверительного управления имуществом, что
позволит избежать массового переоформления этих договоров при
переводе соответствующих правоотношений на цивилизованную правовую
основу.
Установлено также, что выданные до введения в действие
Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" документы, удостоверяющие
права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Введение в действие механизмов регулирования, определенных
проектом Федерального закона, позволит обеспечить создание
полноценных условий реформирования земельных отношений в
российском агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки
оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения и долей в праве общей собственности на них, реализовав
его роль как одного из ключевых факторов обеспечения эффективного
использования земель сельскохозяйственного назначения и
привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПО ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ ОБОРОТЕ
ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
(ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫЙ ВАРИАНТ)
Проект Федерального закона "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, касающиеся
владения, пользования, распоряжения земельными участками из земель
сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и
ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в
праве общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения и т.д. Данная область отношений в
той или иной мере также регламентируется положениями Конституции
РФ (статьи 36, 72 и др.), нормами Земельного кодекса РФ и другими
федеральными законами, однако положения данного законопроекта не
во всем согласуются с их нормативными требованиями (см.
постатейные замечания).
1. Структура законопроекта
1.1. Законопроект состоит из 4 глав и 19 статей.
При этом следует отметить, что порядок расположения статей в
структуре Закона и нормы, сконцентрированные в отдельных статьях,
зачастую не соответствуют юридической технике написания
нормативных правовых актов и элементарной логике.
Так, например, статья 1 проекта называется "Сфера действия
настоящего Федерального закона", но содержит пункт 3, в котором
определяется порядок приватизации земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности.
В главе IV "Переходные и заключительные положения"
присутствует статья 14, в которой приведено определение земельной
доли. В то же время нормы, регулирующие оборот земельных долей,
содержатся в предыдущих статьях. Аналогичное замечание касается и
статей 15 - 17 проекта.
Глава II "Особенности оборота земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения" содержит статьи 8 и 10,
регулирующие особенности купли - продажи и наследования земельных
участков. При этом указанная глава не содержит статей, посвященных
порядку и особенностям аренды, субаренды, мены земельных участков.
А статья 7 проекта о залоге земельных участков по неясным причинам
расположена в главе I (Общие положения).
1.2. В законопроекте отсутствует статья "Основные понятия",
крайне необходимая при описании правового механизма регулирования
такого специфического объекта, как земельные участки из состава
земель сельскохозяйственного назначения и земельные доли,
возникшие в результате реорганизации сельскохозяйственных
организаций и приватизации их земель.
2. Постатейные замечания
2.1. Статья 72 Конституции РФ устанавливает, что земельное
законодательство (пункт "к"), а также отношения, касающиеся
владения, пользования и распоряжения землей (пункт "в") находится
в совместном ведении РФ и ее субъектов. В связи с этим
представляется, что среди нормативных правовых актов, регулирующих
отношения по обороту земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, должны быть указаны и законы
субъектов Федерации (п. 2 статьи 1 проекта).
Кроме того, полагаем, что отношения по обороту земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения должны
регламентироваться только федеральным законом и законами субъектов
РФ. Регулирование этих отношений нормативными правовыми актами
Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов
исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ
возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом
или законом РФ. Названные подзаконные нормативные акты должны
соответствовать Федеральному закону об обороте земель
сельскохозяйственного назначения. На основании изложенного пункт 2
статьи 1 проекта требует соответствующей корректировки.
2.2. Представляется необходимым в статье 3 проекта,
регулирующей права иностранных лиц на приобретение земельных
участков в собственность, установить конкретный перечень
территорий, а также перечислить иные случаи, при которых земельные
участки не предоставляются указанным лицам в собственность, а не
содержать отсылку к другим федеральным законам (статья 8
Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации).
2.3. Необходимо конкретизировать нормы статьи 4 проекта в
части, касающейся установления предельных размеров, поскольку ее
принятие в предложенной редакции неизбежно приведет к появлению
класса земельных латифундистов местного, регионального и
федерального уровней. Концентрация земель сельскохозяйственного
назначения в руках узкого круга землевладельцев усилит
имущественную дифференциацию на селе и в будущем будет постоянно
служить основой для возникновения социальных конфликтов.
2.4. В пункте 2 статьи 5 проекта нет ответа о сроке, в течение
которого учреждение юстиции, осуществляющее государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано
известить орган государственной власти субъекта РФ о неотчуждении
собственником земельного участка. Оставлять этот вопрос на
усмотрение учреждения юстиции вряд ли целесообразно.
2.5. В главе II проекта, регулирующей особенности оборота
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,
целесообразно было бы более детально определить особенности и
ограничения при совершении сделок с такими земельными участками.
Например, в данной главе следует указать особенности договора
дарения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного
назначения, поскольку по данному договору (как и при наследовании)
могут наступить последствия, предусмотренные статьями 3, 4 и 5
законопроекта.
2.6. Порядок получения кредитов под залог земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения (статья 7
законопроекта), обращения взыскания на заложенный земельный
участок и многое другое имеет свою специфику, и поэтому
особенности залога таких земельных участков следует урегулировать
в данном законопроекте, а не делать ссылку к Федеральному закону
"Об ипотеке (залоге недвижимости)".
2.7. При рассмотрении статьи 15 законопроекта остается
неясным, на каком основании к договорам аренды земельных долей
могут применяться правила, регулирующие отношения по договору
доверительного управления. Между договором аренды и договором
доверительного управления имеются существенные различия. А именно,
арендатор при использовании земельной доли по договору аренды
действует исходя из своих интересов: продукция и плоды, полученные
им в результате такого использования, являются его собственностью.
По договору доверительного управления доверительный управляющий
осуществляет управление в интересах собственника и несет
ответственность за причиненные убытки.
2.8. Следует также отметить, что в рассматриваемом
законопроекте не определены основные принципы ограничения оборота
земель сельскохозяйственного назначения; не нашли отражения такие
вопросы, как отказ граждан и юридических лиц от земельных участков
из состава земель сельскохозяйственного назначения; порядок
изъятия у собственников земельных участков из состава земель
сельскохозяйственного назначения для государственных или
муниципальных нужд; недостаточно полно прописаны случаи и условия
предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения религиозным организациям, казачьим обществам, научно -
исследовательским организациям, коренным жителям народом Севера,
Сибири и Дальнего Востока.
2.9. Статьи об обороте земельных долей требуют значительной
переработки. Процедура реализации прав собственников земельных
долей на распоряжение ими крайне забюрократизирована.
2.10. Законопроект не содержит также эффективного механизма,
препятствующего переводу земель сельскохозяйственного назначения в
другие категории земель.
В целом по законопроекту имеются и другие замечания
концептуального и юридико - технического характера.
|
