ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 23 января 2002 г. Дело N КГ-А40/8366-01
(извлечение)
Департамент государственного и муниципального имущества
г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу
с ограниченной ответственность "Коджак" о расторжении договора
аренды N 06-00441/99 от 03.08.99, заключенного сторонами на аренду
нежилого помещения общей площадью 1982,5 кв. м, расположенного по
адресу: г. Москва, пр-т Андропова, д. 17, корп. 1.
По иску в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований, привлечена Дирекция единого заказчика
"Нагатинский затон".
В обоснование иска ДГМИ г. Москвы ссылался на то, что ООО
"Коджак" в нарушение согласованных условий договора использует
часть арендованного нежилого помещения не по назначению, сдает
часть площадей в субаренду без согласования с арендодателем,
ненадлежащим образом исполняет обязательство по оплате арендной
платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной
плате за период с февраля по июль 2001 года, составляющая
536772 руб. 76 коп.
Иск заявлен на основании ст. ст. 307, 309, 450, 615, 619,
622 ГК РФ, п. п. 1.1, 4.2.2, 5.1, 7.1, 7.3 договора аренды.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2001 в
удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано тем, что
материалами дела не доказано нарушение ответчиком условия договора
об оплате арендной платы и нецелевого использования части
арендованного нежилого помещения. Судом отклонен довод истца о
том, что сдача ответчиком части помещений в субаренду является
существенным нарушением договора аренды применительно к
требованиям п. 2 ст. 450 ГК РФ. Делая вывод о соблюдении
ответчиком обязательства по оплате арендной платы, суд исходил из
того, что дополнительное соглашение к договору аренды от 03.08.99
не прошло обязательной государственной регистрации, в связи с чем
установленный дополнительным соглашением порядок расчета арендной
платы не подлежит применению.
Постановлением апелляционной инстанции того же суда от
16.11.2001 принятое решение отменено, иск удовлетворен.
Повторно рассматривая иск в порядке ст. 155 АПК РФ, суд
установил, что дополнительное соглашение от 03.01.99
зарегистрировано в установленном законом порядке, что
подтверждается представленными по делу доказательствами.
Неуплата арендной платы в установленном сторонами размере
признана судом существенным нарушением условий договора,
достаточным для его расторжения по основанию, предусмотренному
п. 2 ст. 450 ГК РФ. Выводы суда первой инстанции в отношении
доводов истца о нарушении ответчиком договора в связи с нецелевым
использованием арендованного имущества и сдачей части помещения в
субаренду судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Ответчик, не согласившись с принятым постановлением
апелляционной инстанции, подал кассационную жалобу, в которой
содержится требование об отмене постановления и оставлении в силе
решения суда первой инстанции. В обоснование своей позиции,
заявитель ссылался на ошибочность вывода суда о признании
дополнительного соглашения к договору аренды от 03.08.99
заключенным. Кроме того, ответчик полагает, что судом не в полной
мере исследованы обстоятельства правомерности применения истцом
установленной в расчете к договору методики определения помесячной
ставки арендной платы с учетом оспаривания им применяемых
арендодателем коэффициентов.
В суде кассационной инстанции представитель ответчика
поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам,
представитель истца возражал против ее удовлетворения, считая
постановление законным и обоснованным.
Третье лицо, надлежаще извещенное с месте и времени судебного
заседания, явку своего представителя в суд кассационной инстанции
не обеспечило.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон,
обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 174
АПК РФ правильность применения судом норм материального и
процессуального права, судебная коллегия считает состоявшиеся по
делу решение и постановление подлежащими отмене, а дело -
направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.
Согласно ст. 125 АПК РФ при вынесении решения арбитражный суд
должен оценить в соответствии со ст. 59 Кодекса представленные
сторонами доказательства, установить обстоятельства, имеющие
существенное значение для правильного разрешения спора, дать
правильную правовую квалификацию отношениям сторон с учетом
доводов, приводимых сторонами в поддержку выстроенных правовых
позиций.
Указанные требования закона в полном объеме судом первой и
апелляционной инстанций не были выполнены.
Судом установлено, что между истцом - арендодателем и
ответчиком - арендатором с участием ДЕЗ "Нагатинский затон"
(балансодержателем) заключен договор аренды от 03.08.99
N 06-00441/99 на аренду нежилого помещения, общей площадью
1982,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Андропова,
д. 17, кор. 1, со сроком действия от 01.04.99 по 05.08.99.
Дополнительным соглашением от 03.08.99 к договору аренды
стороны внесли изменения в договор. В частности, в п. 8.11,
предусмотрев, что изменения годовой (квартальной, месячной) суммы
арендной платы производятся только на основании расчетов,
являющихся неотъемлемой частью договора. Арендодателю
предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер
арендной платы в размере и порядке, предусмотренными нормативными
актами г. Москвы. В этом случае расчет к договору аренды не
требует дополнительного согласования со стороны арендатора. Срок
договора аренды установлен до 2005 г.
Как видно из материалов дела, истец - арендодатель на
основании ст. ст. 450 и 619 ГК РФ обратился в суд с иском о
расторжении договора и выселении ответчика - арендатора из
занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением
последним условий договора, в том числе длительным невнесением
арендной платы. Оспаривая правомерность требований истца, ответчик
приводил доводы о том, что дополнительное соглашение к договору не
прошло государственной регистрации, в связи с чем не может быть
признано заключенным, а также о том, что расчет арендной платы
произведен истцом без учета того, что общество является
предприятием малого бизнеса и часть площадей не отвечает
техническим характеристикам арендуемого имущества.
Рассматривая спор по существу, апелляционная инстанция пришла
к правильному выводу о факте заключения сторонами дополнительного
соглашения к договору аренды от 03.08.99, что подтверждается
информацией Москомрегистрации от 12.11.2001 N 2001/77-88083-МКР из
Единого государственного реестра прав, согласно которой 11.10.99
за N 77-01/00-002/1999-58362 зарегистрирован договор аренды от
03.08.99 N 06-00441/99 вместе с дополнительным соглашением от
03.08.99.
Вместе с тем, арбитражным судом не исследовалось то, что, по
мнению ответчика, к нему как к предприятию малого бизнеса при
расчете арендной платы на основании нормативных актов г. Москвы
подлежал применению льготный коэффициент. Кроме того, суду
надлежало также проверить довод арендатора о том, что часть
помещений подвала арендуемого имущества не пригодно для
использования в качестве торгового помещения, в экспликации БТИ
указано как вспомогательное помещение, в связи с чем расчет ставки
арендной платы указанных площадей подлежит исчислению в
соответствии с их техническими показателями.
С целью устранения указанных противоречий суду надлежало
исследовать данные обстоятельства и, с учетом их выяснения,
рассмотреть спор по существу.
Изложенное свидетельствует о том, что решение и постановление
приняты с нарушением норм права при недостаточно полном
неисследовании обстоятельств дела, в связи с чем судебные акты
подлежат отмене по п. 3 ст. 175 АПК РФ как недостаточно
обоснованные, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую
инстанцию.
Вместе с тем, кассационная инстанция соглашается с выводами
суда первой и апелляционной инстанций о том, что довод истца о
нецелевом использовании арендуемого помещения противоречит
материалам дела и о том, что передача части арендуемых помещений в
субаренду не является существенным нарушением договора аренды,
могущим служить основанием для расторжения договора.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 171, 174 - 177,
178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 17.09.2001 и постановление от 16.11.2001
Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-25690/01-64-295
отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой
инстанции.
|
